住宅专项维修资金：有钱难用的尴尬

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施保修期满后的维修和更新、改造资金，通俗地说，它是房子的“养老钱”“治病钱”。然而，在现实中，当小区需要“养老治病”时，申领这笔钱却异常困难——

住维资金：有钱难用的尴尬

东南网7月11日报道（福建日报记者　林姗　陈旻　文/图）

眼下，在全省各地，建于上世纪90年代之前的居民住宅小区相继进入维修高峰期，然而，由于手续复杂提取难，导致大量的住宅专项维修资金只能“昏昏沉睡”。以福州为例，截至2013年年底，全市五区住维资金累计归集31.72亿元，但是累计提取率不到0.5%，甚至有物业公司派专人跑了3年也没申请下来。

4年未装起的摄像头

“最近家里被盗，想去小区物业公司查询监控录像，才知道监控设备坏了。物业公司说，维修监控设备费用昂贵，需要动用住维资金，因为无法征求一定比例业主的同意，所以手续办不下来，监控设施一直没有修。”

“我们社区11号楼电梯因安全问题，已经停用2个多月了，物业公司告知广大业主，电梯存在安全隐患需要修理，他们已经去办理住维资金申领手续了，但管理部门就是不批。”

在福州市便民呼叫中心12345网站上，不少市民对物业公司维护小区公用设施的态度很不满。但物业公司也是一肚子苦水。

近日，福州市仓山区金山街道某小区物业公司负责人邹先生对记者说道：“前不久，小区发生了几起盗窃案，还有一位业主的车被砸了。对此，业主们意见很大，要求我们在小区进出口、楼道口安装监控设备，47个摄像头约需花费17万元。这不是小数目，物业公司无力承担，业主又不愿分摊，如果能动用住维资金就好了。”

“不过，动用住维资金的办法也不现实。实际上，我们小区早在4年前就开始申请启用住维资金，在我之前几位负责人都付出了很多努力，都没有成功。”他说，动用住维资金要有详细的申请明细、施工单位的招投标程序等，还需要大多数业主的签名许可。由于没有业委会，物业公司几位工作人员每天挨家挨户地跑。684户业主，有的不在家，有的长期出差，有的业主表示反对。几个月下来，工作人员“腿都跑断了”，还是没有凑齐规定数量的业主签名，申请之路被迫中断。

住维资金难申领的尴尬，很多小区都遭遇过。即使已经成立业委会的小区，要动用住维资金也不是一件容易的事。“我们小区中心花园的木栏杆坏了，需要更换，业委会为此决定申领住维资金。”福州滨江丽景美林园的业委会主任殷银山告诉记者，有些业主推说自己不在中心花园玩，木栏杆坏了跟自己没什么关系，拒绝签字，后来，业委会一家家地做通工作，花了半年多时间。

申领住维资金要过“七道坎”

据福州市住房保障和房产管理局的数据，截至2013年底，福州市五区住宅专项维修资金累计归集31.72亿元，其中2013年全年共提取541万元，累计提取率不到0.5%。

“未使用的资金都存在银行中，90%三年定存，9%一年定存，1%存活期。”福州市房管局物业维修资金专项管理办公室主任郑丽菁说。

“住维资金难申领，主要是因为审批手续烦琐。当然，由于业主和物业公司之间缺乏信任，不愿配合，加剧了申办的难度。”邹先生说。

据了解，目前申领住维资金要过“七道坎”：提交申请材料、经占总人数2/3以上的业主确认、公示、拨款50%、维修、竣工申请余款等。不少物业公司反映，难度最大的莫过于要得到2/3以上的业主签名。

“前些日子，我们从媒体上得知信息，省住建厅发布《关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的若干意见（试行）》，明确规定从今年5月　1日起，屋顶、外墙出现严重渗漏，电梯出现故障等10种情况可紧急使用专项维修资金。但是，住维资金难申领的状况还是没有得到缓解。”邹先生说。

郑丽菁也表示，福州市关于紧急使用住宅专项维修资金的操作细则还没有出台，“问题比较复杂”，因此，目前难以实施。

省房地产研究所所长王阿忠在接受记者采访时建议说，一方面可以参照国内外的一些经验做法，降低申领住维资金的工作量，比如建设维修资金信息管理平台，通过网络签名、短信确认等方式，解决“征集大部分业主签名难”的问题；设计更灵活的制度，把资金交予第三方专业机构，由业委会监督管理，保证资金的安全与盘活。

据悉，在美国，公共维修资金的管理运作完全实行市场化，资金全部由基金公司负责管理，如果需要维修，由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司。为此，王阿忠还建议，另一方面，物业公司应当采取更加公开透明的积极态度，让业主详细了解住维资金使用的明细项目，取得业主的认可与支持。另外，支持业主成立业委会，也可提高办事效率。