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二手房交易营改增落定 不满2年按5%全额缴收

2016-03-25 08:22:39 邱也栩 来源:东南网  责任编辑:张海燕   我来说两句

东南网3月25日讯(海峡都市报记者邱也栩)昨日,财政部、国家税务总局发布《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》,明确5月1日起,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

5月1日起,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。前述二手房交易“营改增”规定,适用于北京、上海、广州和深圳之外的地区。这意味着,过渡期二手房交易“营改增”延续了现行二手房交易营业税的政策。

税负有没有增加?昨日,我省国税部门相关人士告诉记者,增值税是价外税,营业税是价内税。所以在计算增值税时应当将含税收入换算成不含税收入,而营业税则是直接用收入乘以税率即可。

因此,按营业税(不含其它税费率)和增值税的税率均为5%算,根据增值税的算法,需要先计算出销售额,销售额=含税销售额÷(1 征收率),应纳税额=销售额×征收率。比如一套原价100万元,现售价120万元(含税、购买不足2年)的房子,最终增值税应纳税额为(120万÷1.05)×0.05≈5.71万。营业税应纳税额为120万×0.05=6万。也就是说,实行“营改增”后,可省约0.29万元。

不过,麦田房产经纪人小林告诉记者,现实中的二手房贷款和报税,都是按评估价算。评估价往往比成交价要低。

双安房产总经理郑爱新说,操作上,福州有“存量房交易评估系统”,二手房报税时,会自动计算出每套房屋的申报价格,二手房申报税费的标准也不得低于这个价格。因此实际上,市民缴纳的增值税额要比上述计算的要少。

“由此看出,‘营改增’后,税负不会有太大的变化,因此不会对二手房市场有明显影响。”一业内人士说。

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