二手房交易营改增落定 不满2年按5%全额缴收

东南网3月25日讯（海峡都市报记者邱也栩）昨日，财政部、国家税务总局发布《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，明确5月1日起，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。前述二手房交易“营改增”规定，适用于北京、上海、广州和深圳之外的地区。这意味着，过渡期二手房交易“营改增”延续了现行二手房交易营业税的政策。

税负有没有增加？昨日，我省国税部门相关人士告诉记者，增值税是价外税，营业税是价内税。所以在计算增值税时应当将含税收入换算成不含税收入，而营业税则是直接用收入乘以税率即可。

因此，按营业税（不含其它税费率）和增值税的税率均为5%算，根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1 征收率），应纳税额=销售额×征收率。比如一套原价100万元，现售价120万元（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为（120万÷1.05）×0.05≈5.71万。营业税应纳税额为120万×0.05=6万。也就是说，实行“营改增”后，可省约0.29万元。

不过，麦田房产经纪人小林告诉记者，现实中的二手房贷款和报税，都是按评估价算。评估价往往比成交价要低。

双安房产总经理郑爱新说，操作上，福州有“存量房交易评估系统”，二手房报税时，会自动计算出每套房屋的申报价格，二手房申报税费的标准也不得低于这个价格。因此实际上，市民缴纳的增值税额要比上述计算的要少。

“由此看出，‘营改增’后，税负不会有太大的变化，因此不会对二手房市场有明显影响。”一业内人士说。