房地产业将纳入营改增试点范围 税负只减不增

营改增后，新增不动产能否抵扣？房地产开发商税负是否加重？二手房交易税负会不会增加？个人买房、出租房要不要多缴税？

房地产业税负将下降

东南网4月26日讯（福建日报记者 谢贤伟 通讯员 林曦 廖燕庆）

5月1日起，房地产业将纳入营改增试点范围。

试点后税负是否会增加？日前，省国税局有关负责人在接受记者采访时表示，新政的目标将确保房地产业税负只减不增。

新增不动产所含增值税可分2年抵扣

新政实施后，无论是工业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。

具体怎么操作？营改增试点方案明确：5月1日后取得的不动产在建工程或取得的按固定资产核算的不动产，其进项税额（即取得不动产所含的增值税）应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，两年的抵扣比例依次为60%、40%。

举例来说，某企业花费5000万元购置一栋办公楼，购置费用中所含的5000万元/（1＋11%）×11%=495.5万元的增值税可分两年进行抵扣，按比例第一年抵扣297.3万元，第二年抵扣198.2万元。

省国税局有关负责人提醒，所谓取得不动产，就是以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产。例外的是，房地产开发企业自行开发的房地产项目、融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，不执行分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。

“由此看来，营改增将鼓励企业投资不动产扩大经营，从而推动房地产去库存。”上述负责人表示。

计算销售额时可扣除土地价款

预收款预征率降至3%

“营改增后，税率从5%提高到11%，企业的税负会不会大幅提升？”龙岩金茂置业房地产有限责任公司董事长曾新锡有些担忧。

省国税局有关负责人回应，之前房地产业营业税税率是5%，营改增后增值税税率提高到11%，但并不意味着实际税负提高。

对于一般纳税人而言，在增值税扣税凭证取得齐全且合法有效的情况下，购进货物或接受应税劳务等所支付的增值税额均可抵扣。而随着不动产购置、建筑安装等项目纳入抵扣链条，其抵扣范围将比以往更大。

尤为需要注意的是，试点方案还明确，房地产开发项目按照一般计税方法计算增值税额时，可以从销售额中扣除向政府、土地管理部门等直接支付的相应土地价款。“土地价款占了总销售额的大头，这一规定体现了增值税只对增值额征税的特点，有利于降低房企税负。”上述负责人说。

以房地产开发企业销售其自行开发的项目为例，每套售价100万元，其中含土地出让金30万元，建筑材料20万元，设计费5万元。原先需缴纳营业税为100万元×5%=5万元，而营改增后需缴纳增值税为（100万元-30万元）/（1+11%）×11%-5万元/(1+6%)×6%-20万元/(1+17%)×17%=3.75万元，较原营业税少缴1.25万元。

考虑到营改增之前不少房地产开发商取得进项税额发票困难的情况，试点方案出台了一系列过渡措施，确保行业税负只减不增。比如，房地产企业试点前开工的老项目可以选择按照5%的征收率简易计税。需要注意的是，如果纳税人选择简易计税方法，就不可以从销售额中扣除相对应的土地价款。

此外，在营业税制度下，房企对于预收的房款应按照5%的税率预缴税款，但营改增之后，只需按3%的预征率预缴。这一改变将降低房地产企业的现金占用率，提升利润空间。