房地产业将纳入营改增试点范围 税负只减不增

二手房交易税负不会增加

实际略微下降

营改增后，二手房交易税负是否会增加，亦是社会关注焦点之一。

这里分两类情况作具体说明。

第一种情况，据省国税局有关负责人介绍，二手房交易的营改增政策充分考虑了与营业税政策的平稳对接，不仅税负不会增加，而且会因为税基缩小（价内转价外）的影响，使实际税负略微下降。

根据新规，营改增实施前（即4月30日前）取得不动产的一般纳税人，计税时首先要区分销售的该不动产是否属于自建。如果是非自建不动产，可以将扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额；如果是自建不动产，就要按取得的全部价款和价外费用计税。但无论上述哪种情况，纳税人均可以选择按一般计税方法（税率11%）或简易计税方法（征收率5%）计算缴纳增值税。二者的主要区别在于，一般计税方法可抵扣进项税款。

对于选择简易计税办法的纳税人，虽然营改增前后均按5%计算应纳税款，但由于税基缩小（由价内转为价外），税负较原营业税略有下降。

以一般纳税人销售取得的2013年非自建不动产为例，假设取得价格为100万元，原购价为60万元，营改增之前，需缴纳营业税为（100万元-60万元）×5%=2万元，营改增之后，按简易计税方法，仅需缴纳增值税为(100万元-60万元)/(1+5%)×5%=1.9万元,税负比原先有所降低。销售自建不动产也如此，税负同样下降。

另一种情况，一般纳税人销售营改增后（即2016年5月1日后）取得的不动产，应按照一般计税方法计税，不可再选择简易计税方式，但受价外计税、抵扣等因素影响，税负依然不会增加。

例如，某一般纳税人企业销售一幢其2016年5月自建的不动产，取得价款100万元，该不动产采用清包工方式建筑，自行购买建筑材料30万元，施工成本20万元，在取得全部合法有效抵扣凭证情况下，所需缴纳的增值税为100万元/（1+11%）×11%-30万元/（1+17%）×17%-20万元/（1+3%）×3%=4.96万元，相较于原应缴营业税100万元×5%=5万元同样略有降低。