房地产业将纳入营改增试点范围 税负只减不增

营改增后，新增不动产能否抵扣？房地产开发商税负是否加重？二手房交易税负会不会增加？个人买房、出租房要不要多缴税？

房地产业税负将下降

东南网4月26日讯（福建日报记者 谢贤伟 通讯员 林曦 廖燕庆）

5月1日起，房地产业将纳入营改增试点范围。

试点后税负是否会增加？日前，省国税局有关负责人在接受记者采访时表示，新政的目标将确保房地产业税负只减不增。

新增不动产所含增值税可分2年抵扣

新政实施后，无论是工业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。

具体怎么操作？营改增试点方案明确：5月1日后取得的不动产在建工程或取得的按固定资产核算的不动产，其进项税额（即取得不动产所含的增值税）应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，两年的抵扣比例依次为60%、40%。

举例来说，某企业花费5000万元购置一栋办公楼，购置费用中所含的5000万元/（1＋11%）×11%=495.5万元的增值税可分两年进行抵扣，按比例第一年抵扣297.3万元，第二年抵扣198.2万元。

省国税局有关负责人提醒，所谓取得不动产，就是以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产。例外的是，房地产开发企业自行开发的房地产项目、融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，不执行分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。

“由此看来，营改增将鼓励企业投资不动产扩大经营，从而推动房地产去库存。”上述负责人表示。

计算销售额时可扣除土地价款

预收款预征率降至3%

“营改增后，税率从5%提高到11%，企业的税负会不会大幅提升？”龙岩金茂置业房地产有限责任公司董事长曾新锡有些担忧。

省国税局有关负责人回应，之前房地产业营业税税率是5%，营改增后增值税税率提高到11%，但并不意味着实际税负提高。

对于一般纳税人而言，在增值税扣税凭证取得齐全且合法有效的情况下，购进货物或接受应税劳务等所支付的增值税额均可抵扣。而随着不动产购置、建筑安装等项目纳入抵扣链条，其抵扣范围将比以往更大。

尤为需要注意的是，试点方案还明确，房地产开发项目按照一般计税方法计算增值税额时，可以从销售额中扣除向政府、土地管理部门等直接支付的相应土地价款。“土地价款占了总销售额的大头，这一规定体现了增值税只对增值额征税的特点，有利于降低房企税负。”上述负责人说。

以房地产开发企业销售其自行开发的项目为例，每套售价100万元，其中含土地出让金30万元，建筑材料20万元，设计费5万元。原先需缴纳营业税为100万元×5%=5万元，而营改增后需缴纳增值税为（100万元-30万元）/（1+11%）×11%-5万元/(1+6%)×6%-20万元/(1+17%)×17%=3.75万元，较原营业税少缴1.25万元。

考虑到营改增之前不少房地产开发商取得进项税额发票困难的情况，试点方案出台了一系列过渡措施，确保行业税负只减不增。比如，房地产企业试点前开工的老项目可以选择按照5%的征收率简易计税。需要注意的是，如果纳税人选择简易计税方法，就不可以从销售额中扣除相对应的土地价款。

此外，在营业税制度下，房企对于预收的房款应按照5%的税率预缴税款，但营改增之后，只需按3%的预征率预缴。这一改变将降低房地产企业的现金占用率，提升利润空间。

二手房交易税负不会增加

实际略微下降

营改增后，二手房交易税负是否会增加，亦是社会关注焦点之一。

这里分两类情况作具体说明。

第一种情况，据省国税局有关负责人介绍，二手房交易的营改增政策充分考虑了与营业税政策的平稳对接，不仅税负不会增加，而且会因为税基缩小（价内转价外）的影响，使实际税负略微下降。

根据新规，营改增实施前（即4月30日前）取得不动产的一般纳税人，计税时首先要区分销售的该不动产是否属于自建。如果是非自建不动产，可以将扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额；如果是自建不动产，就要按取得的全部价款和价外费用计税。但无论上述哪种情况，纳税人均可以选择按一般计税方法（税率11%）或简易计税方法（征收率5%）计算缴纳增值税。二者的主要区别在于，一般计税方法可抵扣进项税款。

对于选择简易计税办法的纳税人，虽然营改增前后均按5%计算应纳税款，但由于税基缩小（由价内转为价外），税负较原营业税略有下降。

以一般纳税人销售取得的2013年非自建不动产为例，假设取得价格为100万元，原购价为60万元，营改增之前，需缴纳营业税为（100万元-60万元）×5%=2万元，营改增之后，按简易计税方法，仅需缴纳增值税为(100万元-60万元)/(1+5%)×5%=1.9万元,税负比原先有所降低。销售自建不动产也如此，税负同样下降。

另一种情况，一般纳税人销售营改增后（即2016年5月1日后）取得的不动产，应按照一般计税方法计税，不可再选择简易计税方式，但受价外计税、抵扣等因素影响，税负依然不会增加。

例如，某一般纳税人企业销售一幢其2016年5月自建的不动产，取得价款100万元，该不动产采用清包工方式建筑，自行购买建筑材料30万元，施工成本20万元，在取得全部合法有效抵扣凭证情况下，所需缴纳的增值税为100万元/（1+11%）×11%-30万元/（1+17%）×17%-20万元/（1+3%）×3%=4.96万元，相较于原应缴营业税100万元×5%=5万元同样略有降低。

个人出售、出租房屋税费总体下降

家住泉州市区某小区的颜女士在10年前购买了一套住房，当时购入价为23万元，现在转手价达130万元。如今，她想出售此套住房，却不知营改增后对个人缴税有多大影响。

像颜女士一样，百姓普遍关注个人卖房、出租房是否要多缴税的问题。

根据文件规定，我省营改增之后个人将购买不足2年的住房对外销售，应按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售，免征增值税。也就是说，颜女士卖掉这套住房，不需缴纳增值税。

假如颜女士卖的这套房子是在1年前取得的，应以转让时所取得的全部价款作为销售额计算应纳税款，不能扣除购入的价款，她应缴纳的增值税为130万元/（1+5%）×5%=6.19万元，相较于原应缴营业税130万元×5%=6.5万元同样略有降低。

对于出租房而言，个人出租住房按照1.5%计算应纳税额，由于税基缩小（由价内转为价外），实际税负随之下降。

国税局有关人士给记者算了一笔账，如果出租住房月租金为4万元，那么试点前需缴纳营业税为4万元×1.5%=0.06万元，试点后，仅需缴纳增值税为4万元/（1+5%）×1.5%=0.057万元。

以上这些政策，均为现行二手房交易营业税政策的平移。出于增值税价税分离的考量，不仅应缴增值税较原营业税减少，以其为计税依据的各种附加税费也随之降低。因此，个人出售、出租房屋的税费总体是下降的。