闽地产进入深层洗牌阶段 储地多元化成为新趋势

福州晚报8月31日讯（首席记者 江海）这段时间，不少人被闽企在上海高溢价拿地的消息刷屏。据悉，由于近两年福州推出的住宅用地较少，很多龙头房企土地储备不足。为解决这一问题，我省部分房企开始通过联合拿地、股权交易等多元化拿地方式增加土地储备。

房企联合拿地

形成寡头效应

“这楼盘到底是哪个品牌开发商的？广告牌上怎么有两家开发商的名字？”近段时间，走过东二环一个大楼盘工地，很多市民都有这样的疑问。

再过一段时间，“单一开发商+案名”的楼盘定名模式，将大量变为“开发商+开发商+案名”的模式。之所以出现这种情况，是因为这些地由开发商联合竞得。

“房企通过联合拿地，可以分摊成本，提高资金周转率。”福州大学房地产研究所所长王阿忠说，如今地价高企，开发商每次拿地都要“下狠心”，即便成功拿地，后期还要支付建安费用、税费、营销费等，风险很大。为了降低风险，很多开发商就联合在一起拿地。

去年至今，保利地产、融侨集团、阳光城这样的大型房企在福州成功通过联合拿地的方式增加土地储备。例如，宗地2015-35号仓山区台屿旧屋区改造项目的成交金额是51.5亿元，该地块由融侨集团和阳光城集团联合竞得；保利地产、北京首开、中庚集团联合以33.4亿元竞得宗地2015-29号鼓楼加洋巷旧屋区改造地块；融侨集团、阳光城联合体拿下2015-35号台屿地块；金辉地产、禹洲地产联合体以17.3亿元竞得宗地2016-01号洋洽河旧屋区改造地块。

“大房企之间的强强联合会使得市场形成寡头效应，挤占中小房企的生存空间。”一名业内人士表示。

部分开发商

通过股权交易拿地

从土拍市场拿地的成本越来越高，在这种情况下，部分开发商开始另辟蹊径，福州有多个在售新楼盘的土地都是开发商通过股权交易获得的。

8月8日，泰禾集团发布公告称，旗下全资子公司福建中维房地产开发有限公司，以5.5亿元受让福州冠业房地产开发有限公司80%股份。交易完成后，泰禾集团将全面操盘该公司持有的福州桂山村地块。作为闽系房企的代表之一，泰禾集团前几年在国内一二线城市频繁拿地，但今年泰禾集团在一二线城市高溢价拿地的消息明显减少，如今通过股权受让完成土地储备的动作，对泰禾集团而言并不多见。

与此同时，本土开发商出于公司长远发展考虑，也不断通过收购途径拿下一些新地块。以福晟华威钱隆奥体城为例，2015年1月30日，华威集团以2.31亿元竞得宗地2015-04号地块，后来福晟集团与华威集团签署合作协议，与华威集团旗下的华威置业有限公司共同合作开发该地块。福晟钱隆珠宝大厦用地也由与福建诚信置业有限公司签订战略合作协议而获得。

融侨集团此前也有过收购土地使用权的情况。2013年底，融侨集团与武警福州指挥学院签署《中国人民武装警察部队土地使用权竞价转让协议》，标志着融侨在武警福州指挥学院的项目正式落地。

事实上，目前活跃于福州楼市的房企，都有通过股权受让增加土地储备的动作。早在泰禾集团之前，阳光城、融信就曾通过股权交易拿地：今年7月，阳光城集团以20.8亿元的价格买下天安中国投资有限公司位于晋安区的“天安登云”项目；今年3月，融信集团发布公告称，子公司融信投资以8.4亿元收购福州卓创投资有限公司持有的福建融汇置业有限公司50%股权。

储地渠道多元化

成为新趋势

联合拿地、通过股权交易方式取得土地开发权，并不是开发商的主动选择。

在福州，很多大型房企土地储备不足，如融信、融侨、阳光城等，很多在售项目已进入销售中后程，如果在售的项目卖完，很可能面临“无米可炊”的困境。然而，房企通过拍卖拿地的竞争很激烈。今年福州已经举行了3次土地拍卖会，第一次和第三次土地拍卖会都推出住宅用地，均吸引了超过20家房企到场竞拍，多个地块的溢价率超过100%。

“前几年楼市涌入了许多跨界开发、非专业的房企，买下土地后进行简单粗放式的开发就投入销售。现在的房地产市场对企业拿地后的开发水平、后期运营有更高的要求。跨界开发、非专业的房企出于资金压力、市场风险、综合运营能力的考虑，需要通过转让土地使用权或者出让股权来缓解压力。而泰禾、融信、阳光城这样专业的地产开发企业又刚好想拿地。从这个角度来说，房产大佬采用股权交易方式增加土地储备，是房地产市场的资源整合过程，说明房地产行业已经进入深层次的洗牌阶段。”福州吸睛点房地产营销有限公司总经理黄奇耀说。

在目前市场环境下，市中心很难做到净地出让。在这种背景下，相对于经过数十轮竞争、斥资百亿元在一级市场拿地，通过收购有土地的公司股权，无论在拿地成本、时间还是效率上，都比一级市场更有优势。

当然，二级市场拿地对房企来说也有风险。操作了多个收购项目的福晟集团董事、常务副总裁何建华认为，这种方式非常复杂，对企业的综合实力要求相当高。首先，通过股权收购或合作的方式获得土地不像在一级公开市场上交易那样谁都可以参与，房企在二级市场上的行动更多是靠企业的人脉，牵涉到跨地区的项目时对企业的要求更高，对于一般中小开发商来说，这样的渠道不一定适用。其次，二级市场拿地需要企业建立稳定专业的项目兼并收购财务及法律团队，如牵涉到被收购或被参股的公司的债务问题等情况，需要企业有足够的应对能力。