去化加速拉升在即 龙头房企价值凸显

受内外围多种因素影响，近期房地产股表现平平，但业内人士认为，龙头房企长期看好趋势不变。各大券商最新研报指出，随着央行降准释放7000亿市场流动性，及房企近期强劲销售数字公布，将带动市场信心回升。

业内人士表示，接下来，布局完善、产品线丰富、高成长阶段的房地产上市公司将更易获得高估值。预计下半年房地产行业的销售规模稳中向好，主流房企的竞争优势进一步凸显，强者恒强，龙头房企的市场占有率和规模提升仍将延续。

降准约释放7000亿流动性，市场预期走强

“年初地产股下跌主要是由于市场流动性紧张等原因所致，”一位证券分析师认为，经过了长达半年的调整，目前房地产企业无论流动性还是融资成本问题均已有所改善，目前地产板块的估值已经具备了吸引力。

事实上，上述人士提到的流动性改善问题，从近期的央行相关动作和国务院的表态上可见端倪。

6月以来，针对市场流动性相对紧张问题，央行已经两度开展了MLF操作，累计净投放4035亿元。6月24日央行再度出手“救市”，宣布自7月5日起定向降准0.5个百分点，按照测算，此次降准约释放7000亿流动性。

更为重要的是，在6月20日国务院常务会议上，政府还提出要坚持稳健中性的货币政策，保持流动性合理充裕和金融稳定运行，加强政策统筹协调。正是在央行的净投放和国务院释放的降准预期下，市场流动性紧张的担忧得到了一定缓解。

“从历史经验来看，只要央行降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解房地产行业的资金面压力。”一位业内人士分析说。

上述业内人士表示，此次降准有利于提振地产股。如今在地产股11.4倍平均市盈率相较25倍历史中值近5折、市净率1.61倍较历史中值2.8倍近6折的背景下，投资者有足够理由提前介入一些具有优秀业绩支持的龙头公司，比如恒大、融创、泰禾等企业，不排除在市场一旦走牛后，这些具有综合优势的地产股龙头很可能会率先走强。

部分优质地产股受看好，或率先进入拉升通道

“处于高成长阶段的房地产上市公司，容易获得资本市场的较高估值。”在上述业内人士看来，在政策调控趋紧、融资渠道受限的背景下，像泰禾这样能够实现高周转的房地产上市公司业绩增长更快、盈利能力更强，此类高周转型房地产上市公司将进入业绩快速提升通道。

此外，有地产机构报告显示，在我国深入实施区域协调发展战略下，把握区域化发展机遇且土储优质的房地产上市公司，也更易获高估值。由于我国正推进以城市群为主体形态新型城镇化，长三角、珠三角、京津冀等城市群因其具有经济发展潜力和人口集聚优势，房地产市场更具发展空间。这与泰禾“深耕核心一线，全面布局二线”的战略布局不谋而合。

该地产机构报告还显示，在房地产市场向存量房时代转变、产业升级和消费升级的背景下，部分房企把握美好生活这一发展主线，有的放矢地发展新业务，值得资本市场关注。值得一提的是，泰禾近年来转型多元化，为业主带来全配套服务，进一步推动了地产主业业绩的爆发，去年销售额突破千亿、今年前5月取得了逼近行业前十的业绩。

虽然地产股的估值相对市场整体具有优势，但在“谈地产必谈负债”的大环境下，房企负债依然是行业担忧和质疑的焦点。

“部分媒体对高杠杆存有偏见”，一位长期关注地产行业的人士说，每家房企在快速发展阶段，都会存在杠杠较高的情况，比如恒大、碧桂园、万科、融创等，这是房地产企业发展的需要。

“事实证明，这些房企靠高杠杠迎来了大发展，销售和资产早已破千亿。”上述业内人士表示，在融资收紧的背景下，高杠杆从某种角度可以说明房企的融资能力强、资产质量好，金融机构对企业的发展有信心。