福建立法化解物业管理三大难

在历经12年后，2007年起施行的《福建省物业管理条例》终于完成了它的历史使命。自今年1月1日起，新修订的《福建省物业管理条例》(以下简称《条例》)经福建省第十三届人民代表大会常务委员会第六次会议通过后开始实施。

这部事关千家万户切身利益的地方性法规自列入立法计划之日起就备受社会各界关注。《条例》出台历时3年，由福建省人大常委会于2016年开始牵头组织起草、福建省住建厅多次提出具体修订意见，对物业管理的一些制度进行既符合实际又大胆创新的设计和安排。

“物业服务管理行业面临三个‘老大难’,就是业委会成立难、物业收费难、专项维修资金续筹难。”福建省物业管理协会会长赵峥在接受《法制日报》记者采访时表示，《条例》从原有的69条增加到87条，不仅为解决“老大难”提出了行之有效的解决方案，同时也聚焦近年来物管行业中出现的新矛盾、新问题，立法护航物业服务管理行业的健康发展。

解决业主自治难

作为一个小区业主自治组织的核心，业主委员会在维护物业管理秩序稳定中发挥着关键作用。“但在实际生活中，有些物业使用人如公共租赁住房的承租人、业主的直系亲属，他们并不是产权人，却也有着进入业委会的需求。因此，业主委员会委员的人选资格争议还是比较大的。”赵峥介绍说。

目前，福建省公共租赁房承租人数量逐年增长，其居住年限长，在物业管理中的相关权利不宜简单和其他中短期承租人等同。为此，《条例》赋予其准业主地位，规定公共租赁房承租人可根据租赁合同的约定，代行部分业主权利，其面积以及业主人数的计算方式由管理规约确定，这在全国省级地方立法中也属于首创。

此外，一些业主的直系亲属由于并非产权记载的业主，参加业委会委员选举往往不被认可，《条例》根据现实需要对此适当放宽，规定业主可以通过书面形式，委托父母、配偶或成年子女在委托期间代其行使全部或部分业主权利。

“虽然福建在立法中一直重视业主自治权利的实现，但从目前来看，大部分业主参与小区公共利益事务的热情并不高，一些小区连业主大会的成立和召开都很难，作出决定更难。”中国物业管理协会副会长、福建省物业管理协会副会长林常青告诉记者。

为切实维护全体业主的合法权益，《条例》规定，业主大会已成立但未选举产生业委会，或者业委会未如期换届改选的，可以由乡(镇)人民政府或者街道办事处、村(居)民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，征求业主意见，形成业主共同决定，并代为履行业主委员会的职责。

解决公共收益归属难

停车费收取、电梯广告盈利、小区摊位出租……日常生活中，大部分小区利用物业共有部分获取收益的方式越来越多样。但由于业主分散、维权乏力，很多小区公共收益基本由物业公司收取支配，侵害了广大业主的利益，导致小区公共收益分配纠纷不断。

“虽然国务院《物业管理条例》和旧的《福建省物业管理条例》规定了利用小区内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有，但如何让业主有实际获得感，却一直缺乏具体的规定。”林常青介绍说。

为保护业主合法权益，《条例》除了明确公共收益归全体业主所有以外，还对经营管理费用的支出占公共收益的比例，以及扣除后结余部分如何回馈业主作了相对具体规定。

《条例》明确，在前期物业服务期间，小区公共收益在扣除物业公司的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户，经营管理费用支出不得超过公共收益的30%。

业主大会成立后，取得的公共收益以同样方式扣除经营管理费用后，存入业主大会或者业主委员会专用账户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。

“和以往相比，物业公司经营管理费用在公共收益中的占比大幅降低了，它的管理成本自然随之增高，物业收费的上涨也就成了必然趋势。”赵峥说，作为行业协会，福建物业管理协会一方面要从立法角度进行释法说理，减少物业公司因《条例》施行后经营成本增加而产生的不理解声音，一方面又要在《条例》授权下根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况，定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格，合理提价控价，平衡物业服务企业与业主双方的利益。

解决专项维修资金续筹难

“在物业管理中，除了业委会成立难、收费难，专项维修资金续筹难也曾是一个悬而未决的问题。”赵峥说，住建部《住宅专项维修资金管理办法》对专项维修资金续筹只作了原则性规定，但没有相应的制约措施。因此，他在参与《条例》审议过程中还专门针对“专项维修资金用完以后该怎么办”这一难题进行发问。

与此同时，个别业主的法律意识淡薄，特别是个别拆迁安置房、经济适用房的业主怠于交纳专项维修资金，造成一些小区的公共部位、共用设施设备维修、更新、改造非常困难。而随着房屋使用年限的增加，一些小区因缺少维修资金无法及时修缮，极易引发矛盾纠纷。

《条例》为此作出规定，专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额30%的，由专项维修资金管理部门向业主和业主委员会发出续交通知。

“这看似简单的规定，却对专项维修资金管理部门的管理水平提出了更高的要求。”林常青说。

《条例》还明确，物业管理区域共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用情况应当在专项维修资金拨付前进行公示，专项维修资金代管单位应当定期公布专项维修资金的收支情况；物业服务企业要做好物业维修、养护、更新及其费用收支记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主提供免费查询服务。

此外，专项维修资金代管单位应当建立专项维修资金管理系统，定期公布专项维修资金的收支情况，方便业主查询账户余额及使用情况。

主动回应新热点新需求

近些年，小区外来车辆管理不规范、宠物犬饲养扰民等问题频频发生，成为社会关注的热点。对此，《条例》也主动回应业主的实际需求，通过立法作出明确规定。

针对业主停车难的问题，《条例》规定，小区内的车位(库)应当首先满足业主需要，建设单位不得将其出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的车位(库)的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

针对群众反映强烈的养犬扰民问题，《条例》还规定，饲养犬只不得干扰他人正常生活，不得破坏环境卫生和公共设施。携犬出户时，应当束犬链牵引，大型犬还应当配戴嘴套。违反规定的，将依照《治安管理处罚法》等相关法律、法规规定予以处罚，为规范管理小区内养犬提供了法律依据。

此次条例修订对物业服务企业提出了更细致的要求，而物业服务质量的高低，最终还是得凭业主的满意度说了算。

“以前都是物业公司自己做满意度调查，业主总觉得这种自评的方式缺乏说服力。”福建融侨物业管理有限公司福州分公司副总经理张钦告诉记者，“后来我们就自己掏腰包，请第三方评估公司来评估，业主还是认为评估公司会因收了我们的钱而有所偏坦。”

为加强行业自律，《条例》要求建立物业服务企业信用评价体系及惩戒机制，加强对物业服务企业服务内容、服务质量、收费项目、收费标准的监督检查，并建立物业服务第三方评估机制，要求物业管理行业协会加强对物业服务企业和从业人员的自律性管理。

“以后，针对物业服务的评估将由我们物业管理协会来牵头，聘请专业第三方评估公司来进行评估，充分发挥协会专家库的业务能力和评估机构专家库的专业优势，增强评估的公信力。”赵峥表示。（记者王莹）