泰禾三季报解读：强基固本 产品精进 行稳致远

正如股市的2015年，楼市的2016年是值得铭记的。这是90后一代第一次真正切身体会到房价翻番的暴力感。 

对房地产企业，真正的机会窗口恰恰就发生在这段时间。2016年年底，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的政策，这是转型的最后信号。 

把时光拉回2019年，再回想2016年总会有一种恍惚感，排队挤爆售楼的场景总有种不真实感。房住不炒的概念已经绝不再只是空谈。地产企业的转型已经进入到了“考试”环节。 

10月25日晚，泰禾集团的三季报拉开了新一个财报披露周期。报告显示，前三季度，泰禾集团营收211.92亿元，同比增加8.22%，归母净利润21.21亿元，同比增加46.85%。 

纵观整份财报，泰禾集团实现了业绩的持续增长，在现金流、利润等层面持续向好，这代表的是房企巨头体现的第一个趋势。在产品层面，泰禾集团多盘入市并领跑市场，这意味着，产品正在成为巨头角力的未来方向。 

强基固本：现金流持续增加 业绩提质增效

地产企业的转型并非没有参考案例，在互联网，过去10年已经进行了浩浩荡荡的移动化转型。以此作为标杆看地产企业，有一条清晰的转型路径，即在保障原有业务健康发展的基础上，及早动身、坚定信心和决心开辟新的航道。 

对于地产企业同样如此，只是地产的特殊性要求，转型不能使牺牲原有业务为代价，否则只会让新业务成为无根之水。因此，地产巨头的转型，需要尽可能保障经营的健康。 

以此审视泰禾的业绩，可以看到其在关键指标上呈现着愈发健康的态势，在行业分化阶段，这是作为巨头应有的状态。 

以传统视角看地产企业发展是否健康，关键就是看经营、现金、资产等层面。经营方面，泰禾前三季度营业收入为211.92亿元，同比增加8.22%；利润总额为31.36亿元，同比上涨7.83%；净利润为22.97亿元，同比增加7.70%；归母净利润21.21亿元，同比增加46.85%；EBITDA为31.36亿元，同比增加7.84%。最突出的是，其营收稳步增长的同时，利润水平持续向好，归母净利润大幅增长46.85%，在当前阶段，以泰禾的规模，这个增速依靠的是其强大的经营实力。 

更为关键的是，泰禾利润水平的大幅提升靠的是盈利能力的提升。泰禾的加权ROE（净资产收益率）为10.27%，同比上升2.29个百分点；毛利率为28.95%，环比增长1.2个百分点；净利率10.84%，环比增加0.5个百分点。ROE是盈利能力的表现，毛利水平则是行业地位的代表，由此来看，泰禾的利润改善十分得益于其经营水平的提升。 

盈利层面的亮丽表现客观上让泰禾的业绩更加健康。比如，盈利提升极大优化了现金流水平，截至三季度末，泰禾经营性现金流净额增加至226.2亿元，在此之前，2018年为139.3亿元，2019年上半年为202.2亿元。同比增加近一倍现金流的表现，让泰禾的负债持续改善，三季度末，泰禾的短期债务从461亿大幅缩减到320亿，半年减少了140亿。有息负债一个季度减少62亿，成本得到进一步优化。在现金为王的未来，现金流的改善、债务层面的优化将让泰禾后劲十足。 

不只是现金流，在资产层面，截至三季度末，泰禾的净资产为363.47亿元，较年初增长13.98%；归母净资产220.07亿元，较年初增长19.23%。这表明，泰禾的整体规模正在持续稳步增长。 

综合来看，泰禾这份财报体现是当下地产企业非常关键的两个词“稳健”和“高质量”。业绩的持续增长让泰禾行驶在平稳的航道上，盈利水平、现金流等层面的不断优化，让泰禾的动力十足，不断支撑未来的战略。泰禾的业绩表现正是当下巨头的追求，强基固本，打好地基为接下来的竞争做好充足的准备。 

那么，接下来的竞争聚焦于何方？ 

产品精进：巨头进入第一轮“试炼期”

“房住不炒”的大政策实际已经让地产业原有的范式发生着悄然的改变。住房投资属性的改变意味着其功能属性变得极端重要。 

当前，住房的主要购买力来自于刚需人群，与“渠道下沉”的趋势不同，作为客单价极高的房产，绝对是一个“消费升级”的趋势。刚需人群的画像可以大致描绘为“年轻”、“受教育良好”、“需要上一辈财力支持”等，财力有限、有较高的鉴别能力下，对房子的要求必然更高。 

房地产层面的“消费升级”本质上是对住房产品的要求更细化、更极致。因此，产品能否得到广大用户的青睐，在很大程度上决定着企业的未来。 

从这个方面看泰禾的第三季度，有一个明显的信号，泰禾在新一轮的产品竞争中走在了前列。据克而瑞日前发布的2019年北京市1-9月企业权益网签榜单显示，泰禾北京以118.5亿元成交金额，名列北京房企权益榜第三名，是前十中唯一的民营企业。旗下多个明星盘领跑北京市场。今年以来泰禾北京就先后进行了“壹号抢收计划”、双大院热销等战略动作，打造了“院子系”、“大院系”等超级IP，同时将产品品质体现到极致。 

不仅如此，今年四季度，泰禾多个城市的明星项目也将重磅入市，包括北京泰禾·金府大院四叠产品、泰禾·西府大院的央景王座产品、泰禾·北京公馆新品，以及上海、深圳、郑州、济南等多个城市也有多个新盘亮相或加仓销售。 

仔细来看，泰禾的产品获得了北京、上海、深圳等一线城市的广泛肯定。在房产升级的时代下，一线城市是判断市场预期的重要风向标，泰禾能够获得这些城市的信赖，在后续的发展中势必将走得更加顺畅。 

泰禾在产品层面的强势表现代表着一个现象，2016年底是一个明确的信号，地产企业应当在当时就开启优质产品的打造。以这个时间节点计算，到2019年，恰好可以将一款产品打造成型。而随着泰禾王牌产品的相继推出，产品竞争的第一轮考验已经开启。 

对于停留在“高周转”时代的企业，接下来将面临很大的挑战。在产品品质、服务水准受到广泛关注的当下，任何瑕疵都可能会被放大，市场最终会呈现良币驱逐劣币的洗牌。 

行稳致远：“泰禾+”已见成效

当然，正如前文所述，地产企业的转型决不能只是在主业上的优化，更重要的则是开辟新的航道。正如支付宝成为阿里的第二条腿，微信成为腾讯的又一大支柱，地产企业也应当寻找新的增长点，创造新的增长周期。 

在这一方面，如果当下再寻找新的增长点，恐怕已经为时已晚。在泰禾的财报中，有这样一条关键信息，泰禾厦门湾以超100亿销售业绩不仅稳居全国文旅市场TOP3、住假市场TOP1，更是以碾压优势取得2019年前三季度的“六冠王”。 

这里面的关键词是“文旅”、“住假”，而这两个关键词的背后则是“多元化”。实际上，泰禾的多元化布局很早就已经展开，并先后在医疗、教育、养老、保险、文化影视等领域显现成效。2017年，泰禾集各方面优势推出了“泰禾＋ ”战略。泰禾厦门湾正是“泰禾＋ ”战略的落地项目之一。在这个项目中，泰禾把自身优势全维展现，真正做到了以全生命周期的服务配套。 

如今，厦门湾在文旅、住假等市场上取得绝对的优势，是长期耕耘和多元化战略的一个成果。如果以更长远的视角来审视这个项目，其背后的意义无疑是巨大的。泰禾在多元化层面已经做出了成效，在行业转型期，泰禾成为了行业的“拓荒者”，固然有压力，但所得到的优势和资源也将是巨大的。 

以泰禾的财报为标杆来看地产业，可以清晰地看到一条线索，巨头并非真正“囤粮过冬”，而是为正在为未来蓄势。提质增效推动业绩的稳步前行；精进产品获得更广范围的市场认可，更高的品牌认同；不断加强多元化战略的实施，开辟新的增长通道。2016年是这一切的开始，2019年，巨头们已经开始收获果实。