换梯小组与居委会、物业开会协调。
东南网9月19日报道(福建日报记者 苏益纯 通讯员 刘钦赐/文 郑文典/图)
核心提示
业内普遍认为,使用超过15年的电梯即被视为“高龄”电梯。“高龄”电梯常出现卡顿、停运等问题,面临无人管、更换难的局面。
老旧电梯应如何更换?过程中有哪些难点?漳州市芗城区华元小区29幢的电梯更新过程也许能带来一些启示。
成立换梯小组
23岁的华元小区老了。小区内19台电梯都已使用超过15年,关于电梯问题的投诉时有发生。其中,小区29幢于2000年动工,是漳州市区最早建造的高层住宅,共有25层192户。业主告诉记者,该栋3台电梯使用年限均已达17年。今年初,3台电梯就停了1台,其余两台也经常有故障。
“在日常安全监管过程中,我们就收到过关于这3台电梯使用安全方面的投诉,也多次督促电梯维保单位加大维保力度。”漳州市市场监管局特种设备安全监察科副科长何宇告诉记者,根据2024年度使用超15年老旧住宅乘客电梯安全评估结果,华元小区的这3台电梯评估结论为建议改造。
“电梯出现问题已经有3年了,出现过门打不开或是关不上、电梯晃动厉害、急速下坠等情况,我们早想换了。”29幢业主卢女士告诉记者,有一次3台电梯全部停了,过了3天都没修。住高层的老人都没法下楼,生活成了问题。
面对老电梯原厂家已经倒闭、维修配件需要从外地调运且成本高昂的现实,一些业主倾向于与其小修小补,不如一次性解决问题:换梯。热心人士在业主群里发起了征询更换电梯意见的接龙,但响应者寥寥。
“去年11月开始,居民找物业、居委会反映问题。物业也很重视,但是难以操作。更换电梯的费用很高,电梯的产权属于业主,物业只是负责管理,更换电梯的费用应该由业主出。”华元小区物业负责人林国祥告诉记者,小区建设较早,当时并没有缴纳专项维修资金的规定,因此更换费用只能由业主自行筹集。
此前,漳州多层住宅加装电梯工作推行已有10多年,指导政策较为完善。而高层住宅换电梯,目前并无统一的指导性政策。在漳州都没有更换成功的案例,即便其他城市有成功的案例,林国祥也认为不适用:所在地区不同,小区不同,楼栋情况不同,业主诉求不同,根本无法借鉴。
“摸着石头过河。”林国祥这样总结,随后又补充了一句,“连‘石头’在哪里都不知道。”在未知中,29幢更换电梯工作正式开始。
根据《物权法》规定,更换电梯需要得到三分之二以上业主的同意。林国祥与几位热心人士联合起来,利用晚上下班时间挨家挨户敲门做工作,终于凑齐人数。去年底,经业主推荐并公示,29幢成立了11人的换梯小组。换梯小组分工明确,各司其职。多数成员为退休党员、退休干部,其中也不乏熟悉建筑工程及法律的业主。换梯小组的会议地点和方式都非常灵活。有时在业主家中举行,有时在楼道里抽空讨论。小组成员会详细记录每次会议的内容,并提交物业和居委会备案。
资金谁来出
“这个费用不应该全部由业主来出,但是我们小区没有专项维修资金,所以需要大家集资来更换电梯。”业主卢女士表示,通过业主自筹资金来解决,这是换梯小组确定的方案。此后,小组成员去了一趟房管办,询问业主自筹的方式是否合法合规,他们担心有关部门不认可,导致最后电梯验收不通过。
对于这场从零开始的换梯,最困难的环节才刚刚开始。
让物业主导来选择电梯品牌和规划资金,业主颇有顾虑。重担最后还是落在了业主身上。3台电梯费用近百万元,192户业主如何分摊?这不是一道简单的数学题。按照房屋面积分摊?大家认为不合理。有业主建议按楼层高低分摊,还有人认为应考虑每户的人口数。换梯小组认为,这些提议出发点是好的,但太复杂。
反复讨论后,换梯小组从公平公正的角度出发,决定引入第三方——律师事务所。“律师懂法,再合适不过。然而,很多律师事务所不愿意蹚浑水。”卢女士说,在小组成员的努力下,中仑律师事务所接了单子。
集资方案经业主共同讨论并咨询律师等专业人士后,几经调整后才确定下来——按照楼层、户型设置不同系数。参考漳州有关加装电梯的指导文件,根据楼层来分摊,并将文件中各层出资费用百分比简化:以100%为基准,根据楼层高低和面积大小上下浮动,楼层越高,面积越大,分摊的费用越高。最低为居住二楼最小户型的业主,更换3台电梯需缴纳1600元左右,居住顶楼最大户型的业主需缴纳9000元左右。
难题接踵而至——钱汇入哪里?谁来管?安全性如何保证?考虑过多种办法后,换梯小组认为,应参考加装电梯的资金管理模式,由换梯小组中的财务和出纳为共同管理人。
“我们这栋楼比较特殊,192户中有大中小3种户型。向这么多业主逐一筹钱,也是非常难的。如果有极个别人不愿付钱,有可能影响到其他人,都跟风不付钱了。”在基层工作多年的业主陈先生深谙这个道理。虽然无论是维修基金还是自筹资金,都是业主自己的钱,但前者是买房时已经交付的,后者是要“老百姓从口袋里掏钱”,并不容易。
“换新电梯后,房子不管是租还是卖,都有好处。”陈先生连夜写了一封公开信,打感情牌,希望同住一栋楼的居民珍惜缘分。有困难的住户也可以提出来,由其他人集资补上。陈先生的话很现实,也比较奏效,再加上换梯小组挨家挨户做工作,目前已收到约160户业主的资金,共计70多万元,可以先更换两台电梯。
难题一个个被攻克,最后一关是遴选电梯品牌。“我们一致同意选大品牌,由律师询价,找经济实惠、性价比高、后期维保成本低的牌子。”陈先生表示,遵循“知情同意”原则,小组又将所有的招标信息以及最终选择的品牌介绍等公示在一楼大堂,供业主参考。
业主签下确认书后,更换电梯工作进入快车道。今年8月,设备和工人进场施工,协调小组轮流监工。“说是监工,其实也不算,我们都是外行人。”业主李女生自嘲道。他们朴素的想法是,有人在现场就可以及时沟通,提升工程效率,大家就能早一点坐上新电梯了。
余下的30多户业主,房屋或空置或出租,或家中实在困难,仍未缴纳费用。“目前的计划是先换两台,再进一步做通业主工作,把剩下的费用筹齐。”卢女士说。
呼唤完善相关政策
电梯“老龄化”,既不方便,也不安全。据漳州市市场监管局统计,漳州现登记在册电梯共3.4万多台,且每年以10%的速度递增,使用年限超15年的老旧住宅乘客电梯数量也逐年增加。2024年,当年度漳州市超15年的老旧住宅乘客电梯达541台。
今年,漳州市将建立健全电梯安全管理机制列入为民办实事项目,其中一项重要内容即是开展超15年老旧住宅乘客电梯安全评估。
今年5月,漳州市市场监管局正式启动安全评估工作,由福建省特检院漳州分院组织精干力量,对影响电梯安全的制动器、减速箱和曳引轮、层门、轿门与门锁、井道、对重装置、轿厢、底坑、控制柜等关键项目进行逐一检查。截至目前,评估工作已完成。其中,无须更换、改造、修理,建议继续使用的乘客电梯仅占3.4%。
由此可见,这些苦苦支撑的“高龄”电梯,几乎都不再“健康”,机械部件磨损、电气元器件老化、超负荷运行后产品质量性能下降,极易造成安全事故。
就老旧电梯更换费用应由谁来承担这一问题,漳州市物业管理站负责人回复:“电梯是业主共用设施,属于业主的财产,更换电梯应由业主出资。小区如果有专项维修资金,可以向当地主管部门申请使用该项资金。有的小区建设较早,没有缴纳专项维修资金,那么就由业主共同出资来分摊。”
根据《福建省物业管理条例》,一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的,应当设立专项维修资金。专项维修资金属于业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
而据漳州市物业管理站负责人介绍,漳州市是从2010年1月1日起开始实施缴纳专项维修资金规定的,也就是说,目前使用年限超过15年的老旧住宅乘客电梯几乎没有这项资金。
漳州市场监督管理局工作人员也表示,根据《福建省电梯安全管理条例》,住宅小区电梯更新、改造、修理等所需资金,按照规定程序可从住宅专项维修资金中列支;未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足的,由电梯所有权人承担。
今年3月,国务院印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》,提出加快建筑和市政基础设施领域设备更新,其中就包括推进住宅电梯更新改造。
有业内人士表示,电梯使用年限逐年增长,维修不是长远之计,更换电梯才是更好的选择,政府可以给予适当补助,并完善老旧电梯更新改造政策。
华元小区29幢的3台电梯使用年限均已达17年。
漳州市市场监管局工作人员通过视频监控检查电梯维护保养情况。
