尽管是上班时间，厦门市Wakanda咖啡（东围里市集店）仍然有人气。福建日报记者 林霞 摄
东南网1月6日报道（福建日报记者 林霞 通讯员 余薛锋）
核心提示
在高速而壮阔的城市化洪流中，有人把城中村比作高密度混居的“容器”——
村民自用的“农民房”被房东如搭积木似的加建，在城市发展进程中犹如一块块“补丁”，楼与楼之间紧挨着，因此也被称为“握手楼”，抬头是如乱麻般的电线，仿佛误入“盘丝洞”，随便一个转角就能看到招租广告，基础设施陈旧、环境卫生恶劣、安全风险频发。
在无序和杂乱中，城中村却裹藏着对生活的渴望和浓厚的市井风情，尽管不是一个理想的居所，却是无数漂泊族的“青春修炼手册”。
在新型城镇化加速推进的背景下，国家将城中村改造提升至战略高度，这不仅关乎城市形象的重塑与土地资源的高效利用，更与经济增长的新动能培育紧密相连。在城市发展的宏大叙事中，福建如何写好城中村改造这“关键篇章”？在福建，厦门作为土地资源紧缺、人口净流入大、城中村量大面广的典型代表，也是城中村改造较早的先行者，逐渐形成一套系统化、可持续的城中村改造与治理机制。日前，记者就此进行采访，寻找符合福建城中村改造的“最优解”。
“城市功能形态”的示范样板
厦门众多的城中村，湖里区围里社极具代表性。
从卫星图看，围里社紧邻机场，西面、北面分别被戴尔、宸鸿科技两家大厂包围，周边还有火炬新科广场、围里青年公寓等环绕着，0．8平方公里面积，有3万多套出租房；3．75万的居住人口中，外来人口占比达92％。
坐落于“城”的交界处，围里社吸引了大量务工人员，让他们在寸土寸金的厦门主岛找到一处相对便宜的住所。
这里也曾经是“80后”房东陈少豪的出生地。一面，他见证过最原始朴素的市井生态和烟火气：下班的打工人、蛇行移动的电动车、肆意玩闹的孩童、街头巷尾小摊小贩的吆喝声。另一面，是交错如织的电线、逼仄混乱的停车空间、外表粗糙简陋如盒子般堆积的自建房。难尽如人意的居住环境让他最终搬离此地，将自家楼房出租，成为房东。
陈少豪搬出去了，进来的是像小马这样的租客，从异地来鹭岛上班的“95后”年轻人。每天都在写字楼与城中村两个平行世界中穿越，在两点一线间按时上下班，努力赚钱，有时去附近新开的商场喝杯奶茶。
“生活成本低，地理位置好，早上还能多睡一会儿。”小马一开始就与这里的环境达成“自洽”，如同自己熟悉的小县城，电器维修店、五金店、杂货铺、面馆等小生意也一应俱全，下楼就能解决一切生活问题。
小马并没有想过它能变好，但多年后，围里社真的不一样了。
2024年，像陈少豪这样的房东也陆续回来了，这一次，他竟也成为一名“房客”。更准确地说，他在围里社租了几间“集装箱”，成为围里社东围创意市集的一名商户。
“嘀，上线打卡。”定位准确落于厦门市Wakanda咖啡（东围里市集店），陈少豪一早准时在微信朋友圈吆喝他的咖啡产品。记者采访时，虽是上班时间，仍然有几桌咖啡桌是满客。“晚上你得来看看，那才是东围创意市集最热闹的时间。”陈少豪说。
记者注意到，除了Wakanda咖啡，东围创意市集还吸引了沪上阿姨、漫猫咖啡、台客牛排等品牌入驻。在城中村现代化治理中，围里社顺势而为，用45个集装箱组成开放式空间，引入新式潮饮、餐酒吧、轻食烘焙等业态，打造东围创意市集。2024年“双十一”开市当天，吸引超过3000人次的市民与游客。
城中村的旺盛人气，令夜市的“烟火气”在这里自然形成。
变化不止于此。围里社的楼房群落被各类多巴胺色彩所装饰，还有藏在各个角落的时髦涂鸦、壁画，伪装成“竹子”“椰子树”的烟囱、电线杆，令围里社火爆出圈。
行走于围里社，记者转过一栋栋新潮的楼房，直到一片古厝在眼前出现，门口赫然写着“会福茶馆”。“不同于一般茶馆，这里完整留存了有百年历史的古宅断墙。”湖里国投集团的项目负责人张烈说。
少有人知道，这座茶馆曾被定级为D级危房。“当时荒草比人高，堆积的垃圾废品光是清运就花了整整10天。”张烈说，团队花了近两个月时间，才基本完成修缮工作。“巷道狭窄，土方车进不来，只能连夜用小车子一车一车清运，堪称‘蚂蚁搬家’。”另外，为了让粗糙的土墙“不掉渣”，施工人员用罩光漆刷墙数次，像是贴了一层钢化膜，修旧如旧兼具保护作用。
如今的“断壁残垣”已获新生，“会福茶馆”在2025年的第一天开始营业。游客举起相机取景，石条窗透出翠绿的中式盆栽，古朴韵味扑面而来。
记者了解到，围里社区有17处历史风貌建筑，在改造中这些老建筑不但完好保存，还得到了合理的开发利用，8条街道根据历史民俗重新命名，围里社改造没有一刀切，留住了根魂，延续了历史文脉。
从“会福茶馆”绕回到围里城市会客厅——这里展示着围里社“蝶变”之路，记者对于围里社在城中村现代化治理中给出的答案，有了更深的印象：
重建。围里社拆除堵点277个，腾出可利用空间面积约4．8万平方米，打通了1条断头路、2条步行道、1条环村道，以及106条巷道……
新生。市集、停车场、篮球场、文化客厅等一个个项目在围里社生成落地……“来了就是围里人”，是记者采访时听到最多的一句话。低碳出行，成为城中村居民和游客的生活方式。
智管。通过智慧城中村管理服务平台，在社区中违规堆杂、停车这样的小事件都会被AI自动捕捉，及时通知相关人员处理，高科技破解了城中村外来人口多、管控难的问题。
“聚拢来是烟火，摊开来是人间”，如今的围里社提供了一幅最新的城中村画像，也是“城市功能形态”的一个示范样板。
“城中村”变成“城中景”
跳出围里社观察厦门城中村，这样从“城中村”变成“城中景”的例子，还有许多。
1981年，从一个小渔村起步，厦门开始了建设经济特区的步伐。高楼中夹杂的村庄不断发展，由此形成城村共生的格局。
厦门城中村居住人口227万，超过全市人口的三分之一，其中186万租房人员，以外来务工人员为主，包括工业园区工人、快递员、环卫工、司机等群体。
相关资料显示，厦门全市消防火灾、治安案件约六成发生在城中村。曾几何时，道路等基础设施老旧、空中缆线密如蛛网、消防通道被占用、排水排污管网不足、人员密集且流动性大、风险隐患难以及时发现……这些都是城市治理的隐患。
厦门从本世纪初起率先探索旧村改造，实施“村改居”政策并启动首批旧村改造项目（如黄厝、曾厝垵等），开始主动改造与治理城中村。2009年，开展城中村综合整治三年行动。后来，《厦门市村庄空间布局规划（2017—2035）》发布，对城中村实行分类规划管控。
但“冰冻三尺非一日之寒”，城中村改造涉及多元化的利益主体和利益诉求。怎么破解？
2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。在此之前的2023年4月，厦门就提出以“现代化治理”推动全市108个城中村全域、彻底、科学改造，“用3年时间，把城中村打造成为宜居、宜业、智慧、和谐的现代化社区”。由此，厦门城中村改造与治理实现从1．0样板到3．0样板不断升级。
“改”字的第一笔怎么画？消除隐患！
厦门在调研民意的基础上，通过财政投入，电力、通信运营商等国企参与，撬动社会资本投资等多方投入，花大力气改善城中村基础设施。
道路白改黑、强弱电缆线入地、雨污管网完善、拆除违章搭盖、腾出公共空间……海沧区新阳街道新垵村人口约10万，是厦门岛外人口最多的城中村，有出租屋2125栋。2023年以来，由房东出资，政府补贴50％，这些出租屋全部完成消防技改。
新垵村村民邱淑惠家有45间出租房，此前最担心租户电动车起火。“村里统一规划消防技改，电动车统一室外停放，还增设了防火门，租户和我们心里都踏实了许多。”如今的自建房，每层楼道都设置了消防喷淋、烟雾报警器，之前焊封的钢架防盗窗开辟出逃生窗，配备灭火器，电动车停放点安装消防隔离墙。
记者了解到，厦门推动城中村现代化治理以来，以“缆线入地”为切入点，新增布放弱电光缆580万米，新增供电容量22万千伏安，清除违章建筑103万平方米。通过治理各类风险隐患，截至2024年11月底，实施现代化治理的城中村，火灾事故和刑事、治安警情，同比分别下降43．97％、23．51％、10．96％。
“改”完之后怎么“管”？有限的资源如何实现治理“穿透”？
厦门的答案是：通过健全“街道党工委—社区党委—村社党支部—村民党小组”四级组织架构，把房东协会、民宿协会等各类自治组织、流动党员等整合起来，推动成立治安巡逻队、乡贤协会、互助志愿服务队等自治组织，实现共建共治共享。
渐美村邻近海沧生活区，本地人口与外来人口比约1∶5。在这里，活跃着一支约260人的外来人口能人队伍，他们积极参与到纠纷调解、协商议事、文明创建、家校社共建等村居治理工作中，外来人口由“流入”变为“融入”。“2024年下半年，我们村的外来人口新增了近3000人。”渐美村党委第一书记许朱充说。
城中村改造，“改”的是建筑外貌的更新，“变”的是社区功能的提升，最终焕发出勃勃生机。
红砖墙、燕尾脊、西洋柱，西餐厅、咖啡馆、甜水铺，闽南传统建筑与南洋风格的交融之美，在改造后的集美大社的街巷中随处可见。这里，已成为一个集历史文化、旅游观光、商业休闲于一体的综合性社区。
改造的过程中，越来越多的艺术家、高校师生、设计工作者相继入驻，一批摄影、陶艺等工作室开业，为古老的街区带来新的艺术气息，从“漂泊”到“扎根”，形成大社“艺术家部落”的雏形。
别豆糖水铺主理人卢思洋便是其中一个。“我们在传统的闽南诏安甜汤基础上进行改良，降低汤的甜度，更适合年轻人的口味。”卢思洋说，随着大社城中村现代化治理推进，这里的环境大大改善，越来越多新潮、文艺的商家入驻，也为他的店铺带来了更多的客流。
从厦门城中村的改造中，记者看到，城中村的“烟火气”并非可以轻易复制的，而是“慢慢长出来”的。
改造与更新始终“在路上”
城中村改造离不开经济逻辑，改造与更新不存在“完成时态”，而是一个往复、持续的过程。长远来看，它需要一套可持续的改造机制将投入转化为回报，吸引社会资本的进入，实现资金的循环利用。
厦门的部分城中村在改造中，创新性采用“EPC＋O”（设计＋采购＋施工＋运营）一体化的模式，通过这种模式，总承包商负责项目全生命周期的管理，从前期规划到后期运营，确保项目的系统性和可持续性，同时，倒逼城中村改造进行自我造血。
2024年，湖里区创新运用“EPC＋O”模式，成功引入中建四局、福信集团，落地围里社、塘边社2个“EPC＋O”项目，带动城中村产业转型升级与业态提升，实现城中村的可持续发展。
位于厦门岛较为中心的塘边社，居民以年轻打工群体为主，外来人口高达82％。由福信里城市空间运营有限公司（下简称“福信里”）主导，对城中村空间、集体资产、文体旅商业态进行整体策划、招商运营与后期管理。
福信里注重发掘小街小巷中如红楼、白楼、佘氏小宗等特殊历史建筑的潜在价值，并且打造半山PARK、体育PARK等承载不同功能的关键节点，利用“点状空间”辐射周边区域。同时，以运营为切入点，将塘边社的策划规划分为社区商业、公共服务设施、文体旅商品牌、大物业（物业管理）、智慧社区，以及社区营造六大板块来推进。
福信里城市空间运营有限公司总经理王伟谈到城中村运营与治理的可持续性时，尤其提到需要统筹与兼顾社区公益性和商业经营性。“有一些业态的收入相对比较高，但是像配钥匙、修鞋等便民的小生意，在店面租金高企的情况下难以生存。这就需要责任主体进行统筹，通过盈利业态补贴微利但却是社区居民生活所必需的业态，如果收支是平衡的，那么社区整体的业态体系就比较完整了。”
同样的做法在围里社城中村现代化治理项目中也出现过。该项目创新运用“EPC＋O”模式，涵盖商业集市，城中村外立面、地面改造，历史建筑修缮，停车场改造等多元业态，引入中建四局等公司组成的联合体开展投资运营，通过一体化管理提升区域的商业价值和居民生活质量。该项目总投资1．35亿元，其中，财政出资1．05亿元，社会资本出资约0．3亿元，项目整体运营期限为10年。
去年底举行的中央经济工作会议确定2025年重点任务，提出“加力实施城中村和危旧房改造”。再早之前一点，住房和城乡建设部与财政部联合发布通知，将城中村改造政策支持范围由最初的35个超大特大城市扩大至近300个地级及以上城市。这一政策调整，预示着全国范围内的城中村改造将成大势。
实施城中村改造，是扩内需、稳增长、惠民生的多赢举措。早在2024年9月，省住建厅等4部门联合制定的《福建省保障性租赁住房建设实施办法（试行）》中提到：“福州、厦门和纳入城中村改造扩围的城市在实施城中村改造中，可将村民富余的安置房以小户型为主单独设计、集中建设，并长期租赁用作保租房；也可在妥善做好原有租户安置搬迁、租金基本稳定的前提下，将城中村房屋整体长期租赁并改造提升用作保租房。”
记者从省住建厅获悉，当前，我省建立城中村改造工作专班推进机制、摸排全省城中村现状底数、制定改造规划和年度计划、开展专题业务培训实地观摩，逐个项目分类组织编制资金平衡方案、改造方案、征迁方案，并从专项借款、地方政府专项债券、预算内投资、保障性安居工程专项资金补助等方面给予资金保障，支持福州和厦门先行实施改造，合计已启动城中村改造项目74个，改造户数10．6万户，开工安置房3．1万套，其中已采取购买存量房或房票对接商品房安置2000多套。
厦门市湖里区后浦社区城中村着力培育夜市业态。福建日报记者 施辰静 摄
厦门围里社的楼房群落被各类多巴胺色彩所装饰。福建日报记者 林霞 摄
