厦门安平里小区是老旧小区改造的典范之一，在居民的共同努力下，改造提升后的小区干净整洁。福建日报记者 施辰静 摄
东南网3月10日报道（福建日报记者 林霞）
核心提示
何谓“社区”？德国社会学家斐迪南·滕尼斯将其定义为“居住在同一区域、有密切互动且具有内在凝聚力的社会群体”，我国著名社会学家费孝通的理解是，既要有地缘、空间上的接近，也就是“区”；也要有人与人的联系，有直接的互动，也就是“社”。
但放到现实中具体来看，社区治理有着较大的复杂性：细微但又难以解决的矛盾频出，撕裂着社区中人与人的关系，几乎变成英国政治哲学家霍布斯所说的“所有人与所有人的战争”。今年2月，中国消费者协会发布的全国消协组织受理投诉情况统计显示，2024年房屋装修及物业服务投诉案件有8929件，仍是十大投诉热点之一。
当居民产生联结的能力面临严峻考验时，如何摆脱这种普遍的治理困境，发掘小区治理的持续动力？自2021年以来，福建持续开展物业党建联建及物业公共收益“点题整治”，累计出台100多项物业管理政策制度，筑牢社区物业党建联建基础，提高物业服务覆盖范围，培育社区治理共同体意识，在全国物业管理工作会议上作典型发言，成为全国基层组织建设的积极案例。福建物业公共收益“点题整治”工作经验做法得到住建部肯定，并在《建设工作简报》上刊登，面向全国推广。
小区管理如何共治？
在城市发展的进程中，老旧小区的物业治理堪称棘手难题，大到业主与物业之间的争端，业主与业主间、业主与外来人员的纠纷，甚至小区保安与外卖员的冲突，小到小区噪声、宠物管理，等等。
曾经的泉州福璟花园小区是极为典型的一个例子。这个已有近20岁“高龄”的小区，位于泉州晋江梅岭街道梅庭社区，小区户型包括单体别墅、连体别墅、单身公寓、小高层套房、电梯套层等。
一段时间以来，这个小区管理都处于混乱状态：年久失修、小区配套设施逐渐老化，特别是自来水管道问题，因频频爆管、常常停水，业主怨声载道，物业也因每月须支付高昂的“水损”费用叫苦不迭，还有路面破损，消防设备、监控系统瘫痪等公共设施问题，严重影响了居民的日常生活。
“小区住了快500户人家，谁都想小区更好。但怎么修、谁来修、钱怎么出，如何确保每户人家的心声都能被听到？这些都是问题。”国企退休职工林明远提到的，也是不少业主的顾虑。
转机出现在2018年，福璟花园小区兼合式党支部成立，牵头采取民主协商的办法进行物业改造，以退休老干部为主牵头启动协商民主工作，并召开业主大会选举产生第一届业主委员会。自此形成由党支部、业委会、物业公司和业主代表组成的小区改造协商小组。
接下来的一个月，小区党支部带领党员业主、业委会、物业公司人员分片分栋入户征求业主需求；每周一晚上7：30，小区党支部还把社区代表、业主代表、业委会、物业公司召集在一起，深入协商小区改造工作。经过近半年的协商，党支部梳理出一份改造清单，如自来水一户一表、消防管道、路面、路灯、监控、智能系统、外立面及物业管理等急需改造的项目。
经测算，改造费用高达500万元，小区党支部顶住压力，多方筹措资金，得到多名热心企业家业主近100万元的捐赠，但除上级政策支持、业主踊跃捐资以外，尚有100余万元的资金缺口，平均每户需分摊2000元，当告知业主后，一石激起千层浪。
林明远刚开始也无法接受，横亘在小区党支部与业主之间的最大问题，就是信任度和认可度。对此，小区党支部与业委会、物业公司、部分业主代表决定在前期入户走访的基础上，再次采取协商的办法，一户一户走访摸底、一户一户沟通协商。最终，75％以上的业主表示赞成改造工程并愿意出资，而剩余的1／4业主再通过个别协商后，均服从大局。
以此事为切入口，福璟花园小区的“蜕变”，从“微改革”向“深层次”迈进。其间，还出台《小区车辆管理规则》《业主大会议事规则》《业委会章程》《小区居民规约》《小区协商民主议事规则》《小区住宅专项维修金使用办法》等一套行之有效的小区治理制度。
有章可循之后，小区治理便水到渠成。一个个问题被摆上桌面，一个个解决方案也应运而生，得到的结果是：业主们曾经的“心病”被一一治愈。
类似的治理模式，在福璟花园小区所在的梅庭社区小区里已成常态。“在社区党总支牵头下，各个小区实行交叉任职、双向进入的‘党建＋物业’融合机制，即社区、业委会、物业服务企业交叉任职、双向进入。”梅庭社区工作人员林婉惜说。如，瑞璟小区由社区宣传委员担任小区党支部书记，物业负责人作为社区二级网格（小区）网格长，并设两名网格员，同时下设三级网格分布，实现社区事务、小区工作相融合。
不同于过去建立在血缘关系之上的乡村公共生活，以及各类企事业单位、部门机关组成的集体生活，当前，我省不少小区由集合式建筑、围合式空间、高密度居住形成大规模的陌生人社群。用学者项飙的话说，“附近”正在消失。
对此，武汉大学社会学院副教授王德福在20年的关注和调研中，指出问题的根源在于社会近40年来的剧烈转型。“在这种高密度的社会空间中，不依赖权威的管理，我们要在这种新的社区里重新学会如何过邻里生活，重新去学习共同讨论公共事务。”
福建社会科学院副院长黄茂兴认为，群众路线始终是社区治理中的重要法宝，要把群众组织起来，方能把社会组织起来。“梅庭社区里的小区就是通过建立党支部，通过建立‘社区＋物业＋业委会＋居民’四方模式，解决邻里之间不熟悉、业主成为孤立的个体的实际难题，重新激活基层社会的自我组织能力。”
记者了解到，近年来，福建构建起“省—市—县（区）—街道（乡镇）—社区”五级联动、协同共管的立体化组织体系，出台加强物业党建联建三年行动方案，在新修订的《福建省物业管理条例》中增加“推动业委会中建立党组织”条款，推动符合条件的业委会和物业服务企业党员负责人担任社区党组织兼职委员，并推动小区党支部与业委会、业主监事会成员双向交叉任职，筑牢社区物业党建联建基础。
小区物业如何“自我造血”？
业内人士分析称，城市小区治理共同体困境的突显，究其根本是小区公共性的流逝，是小区治理链接性社会资本的消解。福建正是以物业党建联建作为小区治理抓手，再造小区公共性。
除众口难调外，对于老旧小区而言，再造小区公共性最缺资金。福璟花园小区此前通过“众筹”解“众愁”，但从完善基础设施到探索长效管理，显然不能仅靠一次性的投入，必须找到小区长久的“生钱”之道，满足物管、维修等所需的细水长流的花销。
晋江市青阳街道永丰里小区的做法是，试水撬动社会资本。率先实施“改管运一体化”改造新模式，物业公司参与到设计改造、物业进驻、管养运营的全链条中。
此前，物业公司先行垫资改造破损路面、安装充电桩，用3个月免费服务赢得居民信任。同时，超300万元启动资金投入后，小区“改面子”“建里子”的同时，还盘活永丰里小区店面，着重打造生鲜、餐饮等板块，通过统租统管模式，改善街区环境，提升店铺效益。
如今，行走在永丰路“党建＋”邻里中心，随处可见小区配套建设的邻里小食堂、党建会客厅、邻里市集、咖啡屋、党群服务中心、社区网格服务站等。“出租率由之前的不足25％提升到当前的95％左右，租金也提高了60％。”愿景佳园建设有限公司负责人罗帆说，相关收益用于弥补物业运营资金不足，实现小区物业微利、可持续、常态化运营。
就在去年，物业公司对永丰里小区管网进行全面排查，对老旧、堵塞的污水管网进行更新改造，共计12个井口管网得到疏通和改造。据青阳街道党工委书记陈荣松介绍，通过引入社区食堂和便民超市等，推动商业收益反哺物业支出，形成可持续服务闭环，这种模式仅在辖区内就有13个小区复制推广。
永丰里小区是福建以公共收益“小资金”撬动社区治理新格局的一个生动缩影。近年来，福建推广“大物业”管理模式，探索非营利性机构服务模式，推广老旧小区“改管运一体化”改造模式等，为小区公共收益创收、增收寻找途径。
在此背景之下，涌现了多种多样积极的案例。如厦门市印发“大物业”管理模式工作指引，湖里区东荣片区将多个无物业小区及周边区域合并规整成“大物业”进行管理；鼓励街道（乡镇）牵头成立小区事务服务中心等非营利性社会服务机构，包括福州市鼓楼区“家在鼓楼小区事务服务中心”、台江区“苍霞家园事务服务中心”、宁德市蕉城区“好厝边”红色物业服务中心等；泉州晋江市积极引入北京愿景集团与市国企新佳园公司共同成立愿景佳园物业公司，提供老旧小区规划、设计、投资、建设、运营、物业服务等一体化改造。
自我造血才有生命力，随着房屋使用年限的增长，后几十年的维护和维修将进入高峰期，不少小区开设共有资金账户，利用广告位出租、公共停车场等公共区域收入获得公用设施专项资金，实现公共收益的合理利用和可持续发展。
更有甚者，业主们从收到“红包雨”中看到物业收益的好处。年初，厦门多个小区因公共收益结余而下起的“红包雨”，引起极大的关注。如，思明区湖滨北路凤凰名都小区近300户业主收到了总金额超过16万元的分红，资金来自小区公共收益结余，主要是小区停车等公共收益；几乎同一时间，翔安金海街道浦西社区明发半岛祥湾小区也进行了小区公共收益分红，共分红87．7万元。小区业主反映，公共收益还利于业主，增强了归属感。
纵观全国，自《民法典》颁布实施以来，各地城市社区以公共收益注资公共设施维修、抵扣物业费、向业主发放现金等多种“礼包”方式展开了积极探索，取得积极效应。今年3月，《福建省住宅小区公共收益管理办法》正式实施，在公共收益的经营、账户管理以及使用程序等方面，作出了更加明晰、简化的规定，首次提出公共收益可用于抵扣物业费、水电公摊费用等，为进一步探索城镇房屋保险和体检制度拓宽经费渠道。
如何守牢公共收益“钱袋子”？
“社区中国”已然来临。眼下，小区公共收益也成为业主关心的问题。当“自我造血”已成为不少小区的“标准动作”时，如何守牢业主“钱袋子”？
自2021年以来，福建积极开展物业“点题整治”行动，瞄准“物业服务企业侵占业主公共收益、收入及分配不公开”等问题，要求物业服务企业详细公示公共收益的收支细目，确保业主能够清晰了解每一笔资金的来源与去向。
泉州安溪县凤城镇文昌社区率先探索出一套行之有效的“业账社审”监管模式：小区业委会的每笔支出项目在报销之前，先报所在的社区党支部、社区居委会，由社区相关干部分级审核把关，并接受县、镇两级纪检监察机关和社区纪检委员的实时监督，确保账目阳光透明。
此举源于最初社区走访时挖出的小区公共收益“糊涂账”。2018年，社区内的蓝溪国际小区业委会负债1万多元，拥有公共资产收益的小区，显然不该有这样的负债状况。
为了弄清小区公共收益账目，居委会工作人员组织相关人员，展开了逐项仔细的核实工作，这笔“糊涂账”露出了端倪：如，2019年第一季度停车场账目显示，100多个车位仅收入1．4万多元，而邻近的龙湖888小区68个车位一个月就能收入1．4万多元。同时，小区中有个别人员意图渗透业委会，频繁更换业委会主任，妄图操控账目。
此类事情层出不穷。如，蓝溪国际小区店面租金随意定价，人情关系错综复杂，200元、300元就出租了，与市场租金相比低得离谱。翻开租赁合同，就能发现蹊跷：合同出租方签字处，均是蓝溪国际小区业委会主任肖力（化名）的名字。
从最初任文昌社区居委会常务副主任，到后来任党支部书记，苏振贵对如何解决社区所辖小区缺乏有效监管而频出“糊涂账”费尽心思。一次，当地住建部门和纪委部门走访时，苏振贵就说出了心里话：“我觉得小区的账目，社区要审、业主要看、流程要规范！”
经历多次排查取证，后来相关问题基本查清，相关人员也被严肃处理，“业账社审”监管模式应时而生，一切都变得公平公正。如，蓝溪国际小区店面公开招投标，价高者中标，租金标准大幅提高，300元变成1500元，500元变成2500元，800元变成4500元。
“得益于此，小区业委会从当年欠下1万多元的债务，到去年收入提高到40多万元。”蓝溪国际小区业委会主任林培安说，业委会开设专用对公账户，摸排梳理小区公共资源、资产和资金情况，堵住各项收费漏洞，公共收益公开透明。目前已攒下122．81万元的厚实“家底”。
从“点题”到“点赞”，全省各地深化物业公共收益“点题整治”，让更多示范小区走入公众视野。
如，通过梳理问题清单，龙岩市新罗区推动曹溪街道乘风社区与龙地华庭小区兼合式党支部明确群众诉求解决时限，形成整改闭环，进一步破除小区物业管理壁垒。同时召开推进会，定期通报整改情况并约谈相关负责人，督促区城市管理和综合执法局优化“e龙岩”智慧物业电子投票系统，实现业主共同票决事项掌上投票。
经过票决，龙岩市新罗区曹溪街道龙地华庭小区决定对公共道路的停车场进行改造。改造后，新增81个地面停车位，新建80个具有安全装置的充电桩，并配备了充电棚、烟感及喷淋装置等设施，不仅让小区电动车充电安全问题得到保障，还让小区停车乱象得到了解决。完善后的设施所产生的公共收益从7．6万元增加到约60万元。
小区公共收益被用来丰富居民的业余文化生活。图为厦门瑞景公园小区开展中秋博饼活动。福建日报报业集团记者 陈挺 摄
厦门市湖里区金安社区内，居民在社区公共图书室看书。福建日报记者施辰静 摄
厦门老旧小区安平里小区的“楼道党小组议事厅”，几位居民正在讨论小区改造提升的问题。福建日报记者施辰静 摄
