|
第三节 业主大会 第十三条 筹备组应当自组成之日起六十日内，召开业主大会首次会议。业主大会首次会议应当制定业主大会议事规则、管理规约和业主委员会章程，并选举产生业主委员会。 业主大会可以从业主中选举产生三至五人的业主监事会，根据业主大会的授权和管理规约的规定，行使对业主委员会的监督权。业主监事会有权对业主委员会工作情况进行核查，发现存在问题的，有权要求业主委员会纠正。监事会每届任期与业主委员会任期相同。 第十四条 业主大会决定业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程等有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会决定专项维修资金的筹集和使用方案或者改建、重建建筑物以及附属设施设备的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。面积、业主人数按照下列规定确定： （一）专有部分面积按照房屋产权证、不动产权证书或者其他能证明其权属的合法有效文件记载的面积计算，建筑物总面积按照专有部分面积之和计算。 （二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。 业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。 公共租赁住房承租人可以根据租赁合同的约定，代行部分业主权利，其面积以及业主人数的计算方式由管理规约确定。 第十五条 召开业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用电子信息技术或者书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 采用集体讨论方式的，可以按照幢、单元、楼层为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议；数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议。 凡需投票表决的，应当由业主本人或者其书面委托的代理人签名，每一代理人接受的委托不得超过三人。未参与表决的，其票数如何计算，由业主大会管理规约规定。提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。 第十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开；业主委员会应当于会议召开十五日前将业主大会会议有关事项告知业主和所在地村（居）民委员会。 经占总人数百分之二十以上业主提议，或者有业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程规定的其他情形，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 第十七条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序以及业主委员会的组成、补选、任期、换届等事项作出规定。 同一个物业管理区域内分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，业主大会议事规则应当明确本物业管理区域的业主委员会委员总数，以及按照建筑面积比例预留尚未开发物业的业主委员会委员名额。 业主大会设立业主监事会的，业主大会议事规则应当对业主监事会的职责、议事规则和工作经费，以及监事的选举规则、资格、人数等事项进行约定。 业主委员会章程应当就业主委员会议事规则、业主委员会委员的权利和义务、印章使用和管理办法等事项作出规定。 第十八条 管理规约是以全体业主合意为基础，通过业主大会确定的程序以书面形式订立的，规范有关物业的使用、维护、管理以及业主的权利、义务，对全体业主具有约束力的自主管理行为准则，包括以下主要内容： （一）共有或者共用物业的使用、维护要求； （二）物业管理区域内专项维修资金及其他各类公共费用的分担； （三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，明确业主委员会办公地点； （四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；（五）住宅装饰装修工程质量和安全；（六）物业管理争议的处理方式； （七）违反管理规约应当承担的责任。 管理规约可以授权物业服务企业在物业管理区域内限制违规装修施工人员和施工机具、车辆进入，根据管理规约约定的方式对违规停放车辆采取临时管理措施。 第十九条 经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以实行自主管理物业，并对下列事项作出决定： （一）自主管理的执行机构； （二）自主管理的内容、标准、期限；（三）费用的标准和收取、使用办法；（四）其他有关自主管理的内容。 电梯、消防等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。 住宅小区实行业主自主管理的，乡（镇）人民政府或者街道办事处应当予以帮助指导。 未实行业主自主管理又未聘请物业服务企业的住宅小区，由乡（镇）人民政府或者街道办事处组织实施环境卫生、电梯的日常维护保养、秩序维护等基本物业服务，所需费用由物业使用人承担。 |