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第四节 业主委员会 第二十条 业主委员会由委员五人以上的单数组成，具体人数由筹备组按该物业管理区域内总户数的一定比例确定。 业主大会可以根据物业管理区域规模、业主户数等因素，选举业主委员会候补委员。候补委员人数按照委员人数的百分之四十设 置。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内醒目位置予以公告。 业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任一人，副主任若干人。推选结果应当在物业管理区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主委员会以其选举产生之日为成立日期，每届任期三至五年。 第二十一条业主委员会委员应当符合下列条件： （一）具有业主身份。业主身份的认定以房屋产权证或者不动产权证书记载的权利人为准；尚未领取产权证的，以房屋销（预）售合同及合同备案证明记载的购房人为准。业主可以通过书面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期间代其行使全部或者部分业主权利； （二）具有完全民事行为能力；（三）遵纪守法； （四）遵守管理规约或者临时管理规约； （五）与本物业管理区域内的物业服务企业无利害关系；（六）法律、法规、规章规定的其他条件。 业主被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的，或者有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、恶意欠缴物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会委员。 鼓励在村（居）民委员会中任职的业主兼任所在物业管理区域的业主委员会委员。 第二十二条 业主委员会按照业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程，依法维护业主合法权益，促进小区和谐，履行下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议； （二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（三）代表业主与物业服务企业签订物业服务合同； （四）协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系； （五）督促业主履行管理规约，交纳物业服务费、专项维修资金和水电公摊费等相关费用； （六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，并定期审核由业主分摊的公共费用； （七）就涉及全体业主的物业管理纠纷依法参加诉讼； （八）根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金和业主大会专户，并按照法律、法规以及国家和本省的有关规定使用和管理； （九）审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的申请； （十）定期公布专项维修资金使用和利用共用部位、共用设施设备的经营性收支情况； （十一）业主大会赋予的其他职责。 业主大会已成立但未选举产生业主委员会，或者业主委员会任期届满未如期换届改选的，可以由乡（镇）人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，就住宅小区共同管理事项征求业主意见，形成业主共同决定，并代为履行协调业主之间及业主与物业服务企业之间关系、督促业主履行有关交费义务、监督物业服务企业履行物业服务合同等业主委员会的职责。业主大会选举产生业主委员会或者改选新的业主委员会后，临时物业管理委员会解散。临时物业管理委员会产生办法由省人民政府物业管理主管部门制定，报省人民政府批准后执行。 第二十三条 业主委员会可以要求建设单位或者物业服务企业提供下列资料： （一）物业管理区域核定证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册； （四）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图和配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （五）交付使用的共用设施设备的相关资料； （六）物业服务企业办公用房、门卫房等配置证明；（七）业主委员会办公用房配置证明；（八）属全体业主共有的不动产清单；（九）物业管理所需的其他资料。 建设单位或者物业服务企业应当自接到通知之日起三十日内向业主委员会提供资料。建设单位或者物业服务企业已经根据本条例第十一条规定提交业主大会首次会议筹备组的资料，由业主大会首次会议筹备组负责提供。 业主委员会应当建立健全物业管理档案资料，物业管理档案资料可以委托档案保管机构保管。 第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门备案，并提交下列资料： （一）业主大会会议记录和会议决定；（二）业主大会议事规则；（三）管理规约； （四）业主委员会章程； （五）业主委员会委员基本情况。 业主委员会应当依法刻制、使用和管理印章。 业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内将变更内容进行备案。 第二十五条 业主委员会符合非营利法人登记条件的，可以向物业所在地县（市、区）人民政府民政部门申请登记。 第二十六条 业主委员会会议每季度至少召开一次，由业主委员会主任召集。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定应当经全体委员人数过半数以上同意。 业主委员会的决定应当在作出之日起三日内在物业管理区域内醒目位置公告，公告日期应当不少于十五日，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。 第二十七条 业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会进行换届选举。 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由物业所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处在村（居）民委员会的协助下，组织换届选举工作。 业主委员会不能正常开展工作的，在所在地物业管理主管部门指导下，由乡（镇）人民政府或者街道办事处组织，村（居）民委员会 协助，召开业主大会临时会议，对业主委员会进行改选、换届，选举产生新的业主委员会。 原业主委员会应当在新一届业主委员会成立后十日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接工作。逾期不移交的，新一届业主委员会可以请求乡（镇）人民政府或者街道办事处督促移交。 第二十八条 因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，由业主委员会、业主监事会、物业服务企业、村（居）民委员会组成清算组，在乡（镇）人民政府或者街道办事处监督下，做好物业管理区域内业主共同财产清算工作。 第二十九条 业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理、使用办法，由业主大会决定。业主大会、业主委员会工作经费从物业共有部分经营所得收益中列支，也可以由业主分摊。业主委员会委员的补贴和酬金从业主大会和业主委员会工作经费中支出。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况、上一年度本区域物业共有部位经营所得收益收支明细情况应当定期在物业管理区域内醒目位置公布，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。 业主委员会换届前应当进行资产清查，清查结果应当在物业管理区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对清查结果有异议的，经业主大会决定聘请第三方审计机构审计。 第三十条 业主委员会委员不得在本区域内物业服务企业中任职或者兼职。有下列情形之一的，其委员资格自行终止： （一）任期届满的； （二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（三）因疾病等原因丧失民事行为能力的；（四）被判处剥夺人身自由刑罚的； （五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并获批准的； （六）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的。 第三十一条 业主委员会委员有利用职务之便谋取不正当利益，以及其他损害业主共同利益，拒不履行委员职责，或者有违反法律、法规、管理规约等行为的，业主委员会在调查核实后应当责令其暂停履行职责，并提请业主大会终止其委员资格。业主大会或者业主委员会不做处理决定的，乡（镇）人民政府或者街道办事处应当予以督促。 第三十二条 业主委员会委员资格终止的，业主委员会应当在物业管理区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主；业主委员会不公告的，乡（镇）人民政府或者街道办事处应当督促业主委员会公告。业主委员会委员应当自资格终止或者停止职务之日起五日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。 |