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第三章 物业服务 第一节 物业服务合同 第三十三条 新建物业出售前，建设单位应当按照国家和本省的有关规定选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，新建物业交付使用后，实施前期物业服务。 前期物业服务合同、临时管理规约、物业使用说明书以及共用配套设施设备平面图作为商品房预售合同的附件，由建设单位、购房人在签订商品房预售合同时一并签订。建设单位应当在确定前期物业服务企业之日起三十日内，将前期物业服务合同报所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门备案。 第三十四条 前期物业服务合同期限不超过三年。前期物业服务合同期限届满、业主委员会未成立的，前期物业服务合同可以顺延；期限未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 前期物业服务合同终止后，业主大会决定重新选聘物业服务企业的，物业服务收费应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由业主委员会代表全体业主与选定的物业服务企业参照当年物业服务市场价格行情签订物业服务合同约定。 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内，将物业服务合同报所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门备案。 第三十五条 建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约，并报物业所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门备案。 建设单位制定的临时管理规约违反有关规定或者侵害物业买受人合法权益的，由所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门责令其重新制定。 第三十六条 物业服务合同（包括前期物业服务合同）应当约定下列主要事项： （一）物业名称、地址、类型、建筑面积等物业的基本情况；（二）物业服务合同期限、服务事项和服务标准；（三）物业服务费的标准和收取办法；（四）物业水电公摊费分摊方式； （五）业主和物业服务企业的权利义务； （六）物业服务人员办公用房、业主委员会办公用房分配比例；（七）共用部位及共用设施设备的经营管理费用；（八）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（九）争议处理方式；（十）违约责任。 物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托。 第三十七条物业服务事项应当包括下列主要内容： （一）物业共用部位和共用设施设备的使用、管理和维护以及车位（库）、电梯、变配电房、发电机房、消防设施的日常安全管理； （二）绿化养护； （三）环卫保洁、垃圾分类等公共卫生维护；（四）公共秩序维护；（五）安全防范； （六）车辆停放管理； （七）物业装饰装修管理； （八）为业主接收邮件、快递提供便利； （九）物业及其附属设施设备维修、更新、改造、检测、检验和养护费用的账务管理； （十）物业档案资料保管。 第三十八条 物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务： （一）按照物业服务合同、国家和本省有关物业服务的规范提供物业服务； （二）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修，并将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等在物业管理区域内醒目位置予以公示； （三）做好物业维修、养护、更新及其费用收支记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主提供免费查询服务； （四）落实安防人员、设施及安保措施，确保安防监控设施正常运转； （五）维护物业区域环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理； （六）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件及其他日常纠纷； （七）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务； （八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。 除有关国家机关依法调取外，未经业主、物业使用人书面同意，物业服务企业不得向其他单位和个人出售或者提供业主、物业使用人的个人信息。 第三十九条 物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除物业服务合同；一方要求提前解除物业服务合同的，应当提前两个月书面告知对方。 业主委员会接到物业服务企业提前解除物业服务合同的通知后，应当在三十日内召开业主大会，决定选聘新的物业服务企业。 第四十条 物业服务合同期满的，原物业服务企业和业主委员会应当在期满前两个月在管理区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。原物业服务企业应当自合同期满之日起三十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会移交物业管理用房、预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料。 物业服务合同终止时，原物业服务企业不得拒绝移交资料或者退出物业管理区域。 第四十一条 物业服务合同期满，业主大会选聘新物业服务企业前，业主委员会或者临时物业管理委员会负责组织电梯日常管理、基本保洁、秩序维护等管理和服务，相关费用按照原物业服务合同约定的标准由业主承担。 第四十二条 物业服务企业、业主委员会应当配合公安机关共同做好物业管理区域的社会治安工作。 物业服务企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定，做好物业管理区域内的安全防范工作。发生突发公共事件时，物业服务企业应当采取应急措施，同时向有关部门报告，协助做好救助工作。 |