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第二节 承接查验 第四十三条 新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。 建设单位应当组织村（居）民委员会、业主代表、物业管理行业协会或者专业机构参与承接查验，进行见证和监督，承接查验记录须经参与承接查验各方代表签字确认，并允许业主查阅。承接查验相关费用由建设单位承担。 承接查验结果经各方代表签字确认后，建设单位与物业服务企业应当签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。所在地县级以上地方人民政府物业管理主管部门应当督促建设单位及时整改遗留问题，建设单位应当及时解决并组织复验。 物业承接查验发现的问题，建设单位未整改落实的，新建物业不得移交给物业服务企业。物业服务企业应当自物业交接后三十日内，向物业所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门办理备案手续。 第四十四条 物业承接查验前二十日内，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料，并将复印件或者电子文档交物业所在地乡（镇）人民政府或者街道办事处存档： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； （三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； （四）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （五）物业管理用房的清单； （六）承接查验所必需的其他资料。 共用部位、共用设施设备出现质量、使用功能问题或者未能全部移交前款所列资料的，由所在地县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令建设单位限时整改、移交。 前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款所列资料移交给业主委员会或者临时物业管理委员会。 第四十五条 物业服务用房包括物业服务人员办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。未成立业主委员会的，业主委员会办公用房由全体业主共同使用。任何单位和个人不得擅自变更用途，也不得占用、转让、抵押。 建设单位应当按照总建筑面积千分之二，最少不低于一百平方米的标准配置物业服务用房；物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、网络、通风、采光等基本使用功能和条件。 建设工程规划许可证及其附图应当载明配套建设的物业服务用房的建筑面积和具体位置。商品房预售许可部门在核发房屋预售许可证、不动产登记机构在办理房屋所有权首次登记时，应当审查此项内容落实情况。 第三节 物业收费 第四十六条 商品房的物业服务收费，实行市场调节价，并遵循合理、公开、收费标准与服务质量相适应的原则，采取酬金制、包干制等方式收取。按照国家和本省的有关规定实行政府指导价的除外。 前款所称酬金制是指物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 物业服务收费实行政府指导价的，县（市、区）人民政府价格主管部门应当会同物业管理主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。实行市场调节价的，物业管理行业协会可以根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况，定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格。 因政府指导价变动需要调整物业服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整；因服务成本变化需要调整物业服务费标准的，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达交付物业通知之日起承担物业服务费。 第四十七条 物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督。 物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主委员会提出异议的，物业服务企业应当自收到书面异议之日起七日内作出书面答复。 第四十八条 业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。 物业所有权发生转移时，原业主应当结清物业服务费以及水电公摊等相关费用。 第四十九条 供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任。法律、法规另有规定的，从其规定。 供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，按下列规定向物业管理区域内最终用户收取有关费用： （一）业主自用的向业主收取； （二）物业服务企业自用的向物业服务企业收取； （三）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取； （四）未售和已售未交付物业由建设单位承担。 供水、供电、供气、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式，不得向业主收取手续费等额外费用。 物业服务企业应当每月将供水、供电部门收取的公共水费与电费清单及分摊情况在物业管理区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。 |