多部门“协同作战”，助力古厝持证焕新生
“福州方案”破解产权登记之困
三坊七巷。记者 石美祥 摄
福州古厝是城市的“根”与“魂”，凝结着“老福州”的记忆。漫步福州古街巷，黛瓦白墙间流淌着岁月的痕迹。这些承载着城市灵魂的古厝，多年来却在现代化进程中面临着“身份认证”的困境——如何让这些历史建筑既保留原有风貌，又能合法持证融入当代经济社会，推动其活化利用？放眼全国，这都是一道亟待解决的难题，福州用一场跨部门的保护接力，给出了全新答案，推进更多古厝从“保下来”到“活起来”。
福州市古厝办证工作入选2024年福建省自然资源厅整治不动产“登记难”问题典型案例及2024年下半年优秀典型案例，同时被自然资源部作为典型案例在全国推广。在探索古厝办证的道路上，有哪些难点，部门又是如何攻克？连日来，记者带着这些问题进行了深入采访。
古厝办证难点在哪？
位于仓山区临江街道共和路“共和茶港壹号”商业园内，七栋民国风建筑静静矗立。青砖黛瓦间，“春记茶行”的牌匾依稀可见，仿佛仍在诉说当年的繁华——清末时期，这里曾是福州茶叶外贸的交易集散地，也是福州历史上对外开放的一个重要窗口。
作为福州最早一批南洋风格建筑，这些历经岁月沧桑的古建在时间流转间不断“衰老”。近年来，随着社会力量参与福州古厝保护的热情高涨，房企陆续参与福州古厝修缮与活化利用。2020年，福建信平实业有限公司公开拍下该园区地块，投入资金对古厝进行修缮，共裕楼、莹润楼、和畅楼、健怡楼等建筑在能工巧匠的手中重焕生机，经过活化利用，再次融入城市发展律动。然而，该公司却面临着一个尴尬的处境——古建修好了，却办不了“身份证”。这也导致该项目总计近3500平方米的古建因产权证缺失而无法充分发挥商业价值。
实际上，信平公司的处境并非个例。此前，福州众多古厝都深陷“确权难”的困境。据了解，福州市的古厝中，除三坊七巷的部分古厝已办理房产证（未办土地证）外，其余如朱紫坊、烟台山、上下杭、南公园等历史文化街区范围内的古厝均未办理不动产权证，长期处于“产权真空”状态。
古厝办证为何难？据了解，福州现存古厝多建于明清至民国时期，有夯土墙、美人靠等建筑特色。然而，由于福州古厝的建筑结构特殊，难以按照现行的规范办理各项建设审批及验收手续，若进行改造，极有可能会破坏历史建筑核心保护要素及特色，影响不动产权证书的办理和古厝的保护利用。
“影响古厝不动产权证办理的因素很多，比如，福州古厝多为木结构、土木或砖木结构，像夯土墙承重、空斗墙承重等特色建筑结构体系，现行的工程建设项目审批及验收体系没有可执行的依据。”市不动产登记和交易中心产权处负责人说，办证标准与现实脱节，使得古厝陷入“不改建难达标，改建又怕破坏原貌”的两难境地。
由于古厝办不了产权证，无法“入市”，产权缺失也带来连锁反应。“古厝办不了产权证，影响到方方面面，企业经营需要贷款，我们只能做土地抵押，融资规模也跟着缩水。”信平公司负责人坦言，2022年公司首次融资时只能抵押土地，古厝的经济价值难以得到体现，这也大大限制了企业的融资规模及后续发展。
吕女士展示“台江区中白路12号历史建筑”的不动产权证。记者 林双伟 摄
多方发力开启古厝保护“接力赛”
实际上，古厝办证牵涉广，涉及规划、建设、消防等多个领域，环环相扣。为了破解此难题，更好地保护古厝，福州市多部门通力配合，开启了一场跨部门保护的“接力赛”。
保护规划是指引前行的地图。“开展古厝研究和保护规划、控制性详细规划编制工作，是化解古厝不动产‘登记难’的前提，控制性详细规划是建设用地规划许可、建设工程规划许可等审批的法定依据，如果审批无法通过，不动产权登记便无从谈起。”市资源规划局确权登记处负责人介绍。
近年来，福州市组织编制完成《福州历史文化名城保护专项规划（2021—2035年）》，陆续编制了三坊七巷、上下杭等数十个重要历史地段的保护规划及控制性详细规划，通过规划引领明确保护范围、保护要求和建设管控措施，为规划审批、不动产权证书办理提供法定依据，使古厝保护工作有章可循、有据可依。
古厝与其他建筑不同，有其特殊性，如何尽可能保留其原有建筑形式和风貌，既能持证入市，又能符合安全、结构要求？“难点在于如何为这些特色鲜明的古厝量身定制规范性文件，这就需要在现有工作机制上适当突破。”市不动产登记和交易中心产权处负责人表示，考虑到古厝建筑的特殊性，需充分发挥部门协同联动作用，完善古厝建筑审查技术规则，合力打通古厝办证壁垒。
这种创新思维催生了一系列突破性举措。在多部门的协同努力下，福州市两次修订完善古厝面积计算规定，纳入《福州市房产与规划建筑面积测算技术规程》；出台全省首个古厝办证指引—《福州古厝不动产权证办理工作指引（试行）》，完善《建设工程规划许可证（古厝建筑）办事指南》；制定古厝消防设计导则、消防审查工作导则等文件。
2024年，福州市领导带队前往苏州平江历史文化街区考察，汲取历史建筑活化保护利用的先进经验；各职能部门多次深入实地现场踏勘，不定期牵头召开座谈会共同研讨，共商古厝活化利用之策；依托工作专班群，实时跟进督办工作进度，让古厝保护从“各自为政”走向“协同作战”。
“我们精简审批手续，推行多部门联合审查机制，让古厝确权跑出‘加速度’。”市资源规划局确权登记处负责人介绍，市名城委“率先起跑”，对古厝修缮方案审查后一并出具审查及验收意见；市资源规划局“接棒”，并联介入预审规划许可指标，同时出具建设工程规划许可证、规划核实及土地核验手续；市住建局开展消防验收工作及房屋结构安全性评估。在不动产登记环节，市不动产登记和交易中心提前介入、提前预审，与项目公司探索合理界定不动产单元，有效缩短审批时间。
推动古厝从“保下来”到“活起来”
为推进不动产权证办理，作为条件较为成熟的上下杭历史文化街区成为古厝办证的“试验田”，拉开试点的序幕。如今，街区内的一些珍贵的历史建筑已获得了“身份证”，重新焕发生机。
2024年8月，福州古厝首批9本不动产权证核发，这一突破性进展，为破解长期困扰古厝保护的产权难题提供了“福州方案”。今年2月底，福州民营企业福建茂海永盛置业有限公司成功办理“台江区中白路12号历史建筑”的不动产权证。5月，企业负责人吕女士拿到了期待已久的古厝现房销售备案证明，准备与业主签署买卖合同以及办理合同网签备案的相关材料。“办理了古厝现房销售备案，我们就可以将古厝出售，盘活资产，回笼资金！”吕女士说。
与茂海永盛公司一样，今年6月底，信平公司所持共裕楼等4栋古厝也顺利办理了不动产权证，公司通过抵押，于7月拿到了银行一笔新贷款。“这张证书不仅确认了古厝产权归属，更让历史建筑真正‘活’了起来。办理了产权证，企业的银行融资额度也进一步提高，这让我们对未来发展信心更足。”公司负责人说。
长期以来，古厝保护修缮依赖政府财政投入输血，形成了由国企主导修缮、开发、经营的保护开发模式，但古厝修缮工程投入大，由于产权关系不明晰，其商业价值长期被“冻结”，难以充分释放应有的文化价值和商业潜力。古厝保护相关专家指出，古厝产权登记制度的突破具有多重意义，确权后的古厝可抵押贷款、上市交易，吸引社会资本，改变单纯依赖政府投入的保护模式，缓解政府的财政压力、国企的经营压力，为开发企业后续修缮维护古厝提供了资金良性循环保障，让更多力量参与到对古厝的保护中来。
通过三批试点项目的实践，目前已形成一套较为成熟的跨部门协作机制，越来越多的古厝获得“身份证”，福州的历史文化街区正焕发新生机。据统计，自2024年以来，福州市已累计为130处古厝办理建设工程规划许可，88处完成产权登记，确权建筑面积突破2万平方米。
古厝的最大价值在于其历史内涵，只有让古厝“活”起来，古厝保护才能走得更远。“古厝有了‘身份证’，不仅可以更好地出租经营，而且还具备金融属性，可以进行抵押融资，这为盘活历史文化街区带来了更多新可能。”市不动产登记和交易中心相关负责人表示，古厝产权登记制度的创新，既守护了城市文脉，又释放了经济活力，这种保护与利用的平衡之道，为历史建筑保护提供了有益借鉴。下一步，将继续完善配套政策，推动更多历史古厝从“保下来”走向“活起来”。（记者 赖志昌）
