房产抵押未经登记无效 “夫债妻还”也有例外

东南网3月31日讯（通讯员 叶少波）民间借贷在闽南地区特别是晋江石狮等经济发达地区十分普遍，因民间借贷而引发的纠纷，正困扰着不少市民。夫债是否必须妻还？房产抵押如何生效？三分利息是否被认同？近日，石狮法院审理的一起普通民间借贷纠纷给出了答案。

【事件回放】

收不回的借款

2012年6月,蔡女士将自家的100万元存款借给了好友何先生，借条约定了3分月息和还款日期。然而,约定还款时间已过,何先生所借出的本金和每利息仍不见着落。借款时,何先生曾同意将其名下的一处房产作为抵押,约定如未按期还款，蔡女士可以变卖房产抵债，可当蔡女士要求变卖房产时才发现，原来其抵押未经房管部门登记，无权对何先生的房产进行处分。不得已，蔡女士求助法律，将何先生及其妻子告上法庭。

【法理分析】

夫债妻是否必须还？

根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿”，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”，涉案借款系何先生与其妻子婚姻关系存续期间何先生向蔡女士所借，只要何先生的妻子能举证证明存在上述法律规定的除外情形，就可以免责。否则涉案借款属于夫妻共同债务，何某妻子应对涉案借款清偿承担连带责任。

抵押权为何无效?

借款时,何先生曾允诺将其名下的一处房产抵押给蔡女士,并在借条中注明如果自己未按期还款，蔡女士可以变卖该房产抵债。

但是,石狮法院庭审时认为蔡女士对处理抵押房产所得款项享有优先受偿权的诉讼请求于法无据。

为什么双方协商默认的房产抵押不能成立，蔡女士所享有的抵押权为什么是无效的呢?

据法官介绍，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第49条规定:房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面的抵押合同。第61条第1款同时规定:房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。未到有关主管部门办理抵押登记的,抵押行为无效。何先生向蔡女士借款过程中,以房产作为抵押,但却没有到当地的房产所进行抵押登记,所以无法拥有法律规定的抵押权。

同时，该借条上只有何先生一个人的签名，没有何先生妻子的签名。该抵押房产系何先生夫妻共有财产，根据《物权法》之规定，在共有关系存续期间，部分共有人擅自对共同共有财产的处分一般是无效的。《城市房地产抵押管理办法》第十九条：以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。从这个角度来说，这个抵押也是无效的。

三分月息法律是否认同？

最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定：民间借货的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。蔡女士在折算银行同类贷款利率四倍时可以发现，其约定的三分月息已经超过银行利率四倍，超过的部分法院不予支持。

【处理结果】

法院成功调解 当事人撤诉

石狮法院在审理查明相关事实后，经办法官耐心做蔡女士和何先生的调解工作，最终，双方达成调解协议，何先生分期偿付蔡女士借款，蔡女士撤诉对何先生妻子的起诉，如果何先生未履行调解协议，蔡女士可以向法院申请强制执行，拍卖何先生名下的房产。