新群居时代还是新经济业态
东南网4月3日讯(本网记者 林先昌 林旻煜 文/图)
福州某长租公寓内格局
这仅仅是一次单纯的居住体验创新尝试，还是一种基于共享理念租赁模式的优化改造？这只是一个寻找“中国好邻居”的快捷平台，还是一份着眼未来线上线下资源整合的社群营销方案？
对于近年来在我省福州、厦门等地悄然兴起的长租公寓行业，似乎不能只是用“租赁市场的细分领域”来进行简单描述，其背后蕴藏的共享经济、社群经济，甚至是房地产资产托管等新经济模式的影子，都标明了互联网思维对于又一个传统产业创新改造的开始。
那么，“新群居时代”的长租公寓在改变租赁生活体验的同时，对传统的租赁行业又将带来哪些改变？
共享生活成为亮点
今年全国两会政府工作报告提出，要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。近年来，许多地方租赁市场鼓励政策密集出台，更有消息称第一部租赁法案有望年内出台。在此背景下陆续出现的长租公寓，在创意改造租赁空间格局的同时，也悄然改变了租赁生活的新体验。
福州市鼓楼区琴亭路万科泊寓省体店，一栋白色外立面、远处看与普通酒店并无太多差异的建筑。在一楼大厅中，有聊天会客的咖啡屋，有集纳各种烹饪设备的共享厨房，还有小型游乐设施、健身房、迷你影院和乒乓球室等公共活动空间。在所有共享生活的楼上，才是密密麻麻间隔排列的个人住房。
店长徐陈建说，该店共有近200个房间，都已经住满了租客，月租金从850元到2000元不等。目前，万科泊寓在福州共有4家店，本月第五家分店即将开张运营。“除了现有的共享生活和娱乐设施之外，还会配建露天游泳池等更多的共享设施。空间重新整合利用，不仅为了实用性，也是共享经济的延伸。”
3月30日晚，在YOU+青年创业万象城社区内，店长高明星正在组织一场特殊的“家友会”。租客围坐在一起玩互动游戏，不仅是为了拉近相互间的情感距离，还希望在彼此关联行业上创造合作的机会。与传统租赁方式中“对门相见不相识”的现象相比，居住在这个社区里的租客们常常以“家友”相称，有的后来还变成了商业合作伙伴。
业内人士分析，据不完全统计，福州已聚集万科泊寓、YOU+青年创业社区、橙仕公寓等20多家长租公寓品牌，提供2万多间房源。
记者走访了多家品牌长租公寓，这些公寓的房间布局注重居住体验，设计突出实用感和现代感，强调适合年轻人的生活方式。厦门市房地产中介行业协会副会长、UONE优望董事长丘运贤透露，目前“90后”年轻群体占租客总量的七八成。长租公寓就是要重新定义一种品质生活的空间及服务，强调轻松有趣，让租房成为一种生活方式。
福州某长租公寓内的健身房
细分市场打造卖点
在公寓行业内，YOU+青年创业社区的“三不租”原则广为人知：45岁以上的不租，结婚带小孩的不租，不爱交朋友的不租。高明星说，这个“45岁”强调的是心理年龄，并非实际年龄，体现了公寓所关注的是年轻群体。此外，房间和楼梯等设施也是为单身成年人设计，不适合结婚带小孩的租户居住。
与YOU+青年创业社区聚焦年轻群体相似，有的长租公寓反其道而行打造宠物公寓，聚集喜爱养宠物的租客；有的则定位女性消费者，主推“有品质、有温度”的租住环境，亮出“女神公寓”的卖点；此外，有消息称杭州将建4万套蓝领公寓，主要以集体宿舍的形式呈现。
业内人士分析，随着资本、房企纷纷进入长租公寓市场，今后在垂直市场细分上的品牌公寓，将会更多地受到消费者的关注和青睐。
福州禾尖公寓研究所的陈漫青说，目前市场上对于蓝领、白领、高科技人才已推出不同的长租公寓产品。品牌长租公寓将向更细分的长租市场纵深发展，个性鲜明的细分市场空间巨大。
在福州YOU+青年创业社区里，创业者是租客人数较多的群体。在创业初期，“家友们”彼此借用人脉关系，甚至整合整个社区的社群资源，更容易提升创业成功率。这种高度重合的群体特征，也是他们选择居住的原因之一。
橙仕公寓董事长王勇表示，长租公寓主要消费群体是90后、00后、现代都市白领等，这些租户群体的工作生活与互联网联系较密切，社群经济正逐步成为公寓运营商重点开拓的领域。
福州某长租公寓内举行家友见面会
社群经济拓展盈利点
3月28日，在2018福建公寓行业发展论坛上，多位公寓行业业内人士表示，目前行业主要是通过对集中式公寓进行装修改造后出租获取收益。
UONE优望社区是一家厦门本土长租公寓运营品牌，公司董事长丘运贤说，很多人认为长租公寓是贴钱赚吆喝，如果能够精细化运营管理，提升收益，降低成本，长租公寓还是能实现较好的投资回报。“长租公寓行业三大要素：资金、资产、运营，盈利点就是要在运营上挖掘，探索持管分离、聚焦运营的模式。”
据介绍，厦门可供挖掘的租赁住房约有120万套（间），未来长租公寓租赁住房可能在40万套（间）左右。连锁长租公寓运营商魔方公寓的公关主管廖丽萍表示，除了建立一系列标准化操作流程，魔方公寓还把公寓定义为线下流量入口，运用互联网平台整合各类生活服务资源，与专业健身馆合作，提供巴西柔术、剑术教学服务等；并尝试与方糖小镇进行共享办公合作等。
此外，业内人士分析，一些商家也看重长租公寓内的社群经济，部分长租公寓将增值服务作为盈利点之一，希望通过与运营方合作，将社群类产品精准投向特定的租客群体。但王勇同时指出，公寓运营是重运营产业，长租公寓要想保持良性运营，长期稳定的租金收益是企业发展的制胜法宝。有些公寓运营商盲目扩张规模，提前透支未来租金收益，导致企业出现问题，值得反思。
福州某长租公寓内的走廊阅读区
专家观点
政策鼓励租赁市场 长租公寓发展看好
近日，国务院办公厅印发通知，《住房销售管理条例》《住房租赁条例》《城镇住房保障条例》被列入2018年的立法计划。这意味着第一部租赁法案或将于今年出台。
业内人士分析，国家正建立健全房屋租赁信息服务平台，对租赁市场管控日益趋向成熟。今年租赁立法，将是行业历史性的一刻，将迎来一个光明规范的市场。
福州市房地产业协会常务理事林昱认为，随着政策的不断利好，长租公寓行业将迎来更好的发展机遇。她同时指出，互联网在租赁行业的发展趋势必将是综合性、专业性、专一性的。
福建房地产专家刘福泉指出，长租公寓是房屋租赁市场的重要组成部分。但是他也提醒，随着资本大量涌入，也要警惕“大跃进”式的发展，这对行业来说是不利的。
“‘互联网+公寓’的运营模式，突出运营和品牌管理，可以说，长租公寓突破了传统产业的边界。但是，目前长租公寓盈利模式有的还不是很清晰，如何理顺，寻找更加长远、可持续盈利的商业模式，或许是长租公寓行业需要思考的。仅靠资本的不断输血，是不行的。” | 
