《民法典》新规 法官以案说法解读业主与物业公司常见纠纷

东南网1月6日讯（本网记者 林先昌 通讯员 余玲 胡丽丽）

近年来，物业与业主之间的矛盾冲突屡见不鲜，辖区内引发诉讼案件的数量也逐渐增多《中华人民共和国民法典》这部民事权利的“宣言书”，针对物业服务领域的突出问题，增加了物业服务合同的规定，为群众解决物业纠纷提供法律依据。

日前，记者就此采访了鼓楼法院相关法官，以案说法，让大家知道民法典实施后，物业服务法律法规的变化以及对物业管理工作带来的重大影响。

1、小区发生了偷盗事件，业主是否可以不交纳物业费？

米某、翁某系某小区业主。2008年6月10日，小区开发商与福建某物业有限公司（服务商、乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定了24小时门卫监控值守、定时巡查维持公共场所的正常秩序及其他安全防范事项。

2014年11月11日，米某、翁某因家中失窃向福州市公安局台江分局报案，福州公安局台江分局以入室盗窃予以立案，但该案件迄今尚未侦破。二当事人以家中失窃系物业公司没有按照合同履行安全防范义务为由，拒不缴纳2014年10月至2018年12月31日的物业服务费。

物业公司催款无果后，便向法院提出诉讼。2019年6月24日，台江法院判决米某、翁某向物业公司支付拖欠的2014年10月至2018年12月物业服务费13509.9元。而后，米某、翁某认为物业公司违约，向鼓楼法院起诉，要求物业公司赔偿原告经济损失12000元。

鼓楼法院经审理认为，开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应当予以遵守。二原告米某、翁某作为该小区内的业主接受了被告提供的物业服务，该物业服务合同亦对原告具有约束力。

本案中，二原告主张因家中被盗而造成经济损失12000元，但入室盗窃属刑事案件，现该案尚未侦破，故二原告的具体财产损失无法确定。同时，二原告虽主张物业公司存在安保人数不足、监控录像不全、门岗夜间值班不规范等安全防范瑕疵，但台江法院生效判决中亦认定物业公司存在管理服务不到位的现象，且该判决已经酌情减免二原告欠缴的部分物业服务费。此外，二原告提交的证据亦不足以证明上述安全防范瑕疵与其家中失窃、财产损失存在直接因果关系。综上，鼓楼法院驳回了原告的诉讼请求。

以案释法：《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。小区物业服务公司应当采取保安定时巡检、在公共区域安装安防监控等方式维护小区的治安。小区发生偷盗事件后，物业公司应向有关行政部门报告，提供小区监控录像、安保巡检记录等，协助有关行政部门处理偷盗事件。如果物业公司能提供证据证明其已经尽到上述义务，业主则不能以小区发生偷盗事件为由拒付物业服务费。

2、未直接与物业公司签订物业服务合同要交物业费吗？

2003年6月30日，福州某房地产开发公司与某物业公司签订《物业管理委托合同》，将其承建的某小区委托于物业公司实行物业管理，委托管理期限至2033年6月29日。物业公司根据省物价委文件具体收费标准核定为住宅每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。

陈某某是该小区某单元的所有权人，根据房屋建筑面积每月应当交纳物业管理费127元，但其自2004年7月起未向物业公司缴纳物业费。

物业公司多次催收未果后，2020年7月22日委托律师多次电话、发律师函进行催收，依然未果，于是向鼓楼法院提起诉讼，要求陈某缴付物业管理费、水电费公摊等合计为24384元。

鼓楼法院经审理认为，物业公司与房地产开发公司签订《物业管理委托合同》合法有效，物业公司系小区的物业管理企业，陈某某系该小区业主，物业公司向陈某某提供了物业服务，陈某某亦负有按时缴纳物业管理费的义务。

陈某某称其与福州市土地房屋开发总公司郊区分公司签订的拆迁过渡安置协议书约定物业管理费用按物价部门定价的40%收取，物业公司收取的费用应当按照40%收取，鼓楼法院认为，物业公司并非该协议书当事人，该协议书对物业公司无约束力，陈某某可另行主张权利。

此外，陈某某自2004年7月起未缴纳物业费用，物业公司于2020年7月方向陈某某邮寄催款函，故其2017年7月前的物业管理费用诉请已超过诉讼时效，鼓楼法院不予支持。综上，鼓楼法院判决陈某某应内向物业管理有限公司支付从2017年7月至2020年6月止的物业服务费4572元。

以案释法：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。新建小区建成与业主收房签订正式物业合同往往存在一定的时间差，在此期间也需要对小区内的建筑物及其附属设施进行维修养护，对小区环境卫生和相关秩序进行管理维护。因此，虽然业主未签订正式物业服务合同，但开发商委托的前期物业公司在提供物业服务后，业主事实上已经享受了物业公司提供的各项服务，与物业公司形成了物业服务法律关系，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付物业费。

3、小区内公共区域的广告收益归谁所有？

陈某某、林某系福州市鼓楼区某小区业主，他们认为该公寓业委会自成立以来，管理混乱、财务收支不透明，致使广大业主合法权益受到损害，于是要求业委会、物业公司依法公开相应的账目信息。陈某某、林某及小区广大业主多次要求历届业委会及业委会委员公布相关信息，均被借故推脱，于是向鼓楼法院提起诉讼。

经查，陈某某、林某系该小区某单元房的所有权人，2016年9月5日，新一届公寓业委会成立，任期三年。庭审中，公寓业委会向陈某某、林某出示《业主委员会章程》及于2013年11月10日与物业签订的《物业服务合同》，并陈述本届业委会无重要决定、决议和会议记录，亦未动用、筹集、使用维修基金；物业向陈某某、林某出示于2010年3月8日公寓业委会签订的《物业服务合同》。公寓业委会提供的证据证明其已在小区内张贴公示2010年至2015年的财务收支情况。另，诉讼中，陈某某、林某向公寓业委会查阅2013年至2015年的财务收支明细票据及2016年已结算的财务收支明细票据。鼓楼法院经审理认为，业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向业委会、物业公司要求公布、查阅，且确由业委会和物业公司掌握的情况和资料依法应当向业主本案中，公寓业委会已在小区内张贴公示2010年至2015年的财务收支情况，并确认本届业委会无重要决定、决议和会议记录，未动用、筹集、使用维修基金；公寓业委会和物业亦向陈某某、林某出示了相关物业服务合同；同时，在审理过程中，审判人员组织双方查阅了有关账目和资料，故陈某某、林某的诉讼请求已经丧失了事实基础。鼓楼法院依法驳回陈某某、林某的诉讼请求。

以案释法：《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、小区内电梯、楼道、道路等公共区域属于业主共用范围，物业公司利用业主共有部分进行经营的，应当公共收益单独列账，并及时向业主公示。

《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。公共收益归全体业主所有，由业主共同决定业主共有部分的经营、收益情况及使用等，并以合理方式向业主公开。

法官提醒：业委会的主要职能为保障公共费用的安全和合理使用，并办理涉及物业管理的公共事务，具有公益性和非营利性的特征，其与业主不应成为对立的双方，而应是和谐统一的整体。希望业委会在今后的工作中积极处理业主反映的问题，力促双方的良性互动，维护业主权利，提升工作质量，改善彼此关系，促进共同发展。同时，作为小区一名成员的业主，也有义务遵守管理规约，配合业委会的工作，对小区的和谐、稳定、其他业主的安居乐业作出应有的贡献，以实现和保障业主知情与维护物业正常管理的双重目的。

4、业主对小区开发商委托的前期物业公司不满意，是否有权更换物业公司？

有权解除，但应提前通知。《中华人民共和国民法典》第九百四十条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

业主可按照《中华人民共和国民法典》第九百四十六条规定，联合业主召集业主大会，共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

5、新老物业公司交替的“空窗期”，物业费该不该支付？

应当支付。《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定：在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。业主接受原物业公司提供的服务，仍应向原物业公司缴纳相关物业费用。

6、业主是否能以房屋质量问题拒绝缴纳物业费？

不可以。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

7、业主因高空坠物砸中受伤， 物业是否有责任？

未采取必要安全保障措施的有责任。《中华人民共和国民法典》第一千二百五十四条规定：禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。

物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

8、物业公司是否能以停止供水方式要求业主缴纳物业费？

不可以。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

9、物业公司口头表示的服务优惠有效吗？

有效，且属于物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民法典》第九百三十八条规定：物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。

10、物业公司可以将哪些服务事项转委托？

部分专项服务事项可以委托，但对该部分专项服务事项向业主负责。《中华人民共和国民法典》第九百四十一条规定：物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。