《民法典》正式实施后 闽侯法院判令该县首例涉及超期转租效力案

东南网4月14日讯（福建日报记者 何祖谋 海峡都市报记者 陈晋）转租合同超过了原本租赁合同剩余规定的期限，房屋产权人在长时间未收到租金的情况下，将“二房东”告上法庭，并要求补齐租金，且按民间借贷上限支付滞纳金。近日，闽侯县人民法院宣判了一起房屋租赁合同纠纷案件，判令双方解除合同，黄某向吴某支付拖欠的租金23855元并参照民间借贷利率上限标准支付滞纳金，吴某可没收黄某押金5000元。

2019年7月1日，吴某与黄某签订《商铺租赁合同》，将其坐落于闽侯县的某商业店面租给黄某，合同约定租赁期限3年，自2019年7月1日至2022年6月30日止。合同签订后，吴某如约将商铺交付给黄某使用。后经吴某同意，黄某委托案外人张某将案涉店面进行转租。

2020年7月13日张某代黄某与第三人何某签订了《商铺租赁合同》（以下简称转租合同），对租赁期限、免租装修期、租金及支付方式等进行了约定，其中，租赁期限为3年，自2020年7月15日起至2023年7月15日止。后因黄某拖欠租金累计超过30天，吴某将黄某诉至闽侯法院，请求判令双方解除合同，并要求黄某向其支付拖欠的租金并支付滞纳金，另要求没收押金5000元。

经闽侯法院审理查明，吴某与黄某签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。转租合同取得了吴某的同意，转租合同同样合法有效，但转租合同中期限超过原租赁合同剩余租期的部分，对吴某不具有法律约束力。

根据《商铺租赁合同》的约定，黄某拖欠租金累计超过30天，吴某有权依约解除合同，并要求黄某承担违约责任。庭审中，经吴某与第三人何某确认，2020年10月15日之后的租金，由何某直接向吴某支付，故在计算黄某欠付租金时该部分金额应予扣减。根据《民法典》第716条规定，在出租人同意的情况下，承租人可以将租赁物进行转租，但由于承租人的转租行为依附于原租赁合同，承租人经出租人同意将租赁物进行转租的，仍应受原租赁合同关于租赁期限的限制。同时，《民法典》第717条规定，“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力”，即租赁期限届满时出租人可行使租赁物取回权。

为此，闽侯法院判令双方解除合同，黄某向吴某支付拖欠的租金23855元并参照民间借贷利率上限标准支付滞纳金，吴某可没收黄某押金5000元。

闽侯法院有关人士指出，《民法典》相关规定总体更有利于第三人的权利保障，彰显了《民法典》合同篇鼓励交易的精神。转租比直租在客观上更容易发生纠纷，实践中擅自转租、超期转租等情况屡见不鲜，即社会存在“二房东”现象。这位人士建议，租户租房时应选择正规的租房渠道，尽量选择由房东（产权人）直接出租的房子，如果是转租的房子，可要求查看产权证原件，认清产权人，查看承租人与出租人的租赁合同，尤其是注意该租赁合同有无同意转租、租赁时间等限制性条款，降低纠纷发生的概率。