龙岩万达状告购房者未办理按揭 业主：宁愿输官司也要退房

购房合同里的部分违约条款

东南网1月30日龙岩讯（本网记者）1月27日上午，一起商品房预售合同纠纷案在龙岩市新罗区东肖人民法庭开庭审理。因为未按期办理按揭，作为原告的开发商龙岩万达广场投资有限公司（以下简称龙岩万达）将购房者赖先生告上了法庭。

“之前的宣传资料清清楚楚地写了配套龙岩一中分校，而且售楼小姐也口口声声承诺能就读一中分校”，开庭当天，赖先生的妻子丘女士在庭外告诉记者，2013年10月他们以每平米8600多元的价格向龙岩万达认购了一套85.44平米的商品房，交了首付23万元。

“本来就是冲着‘龙岩一中分校’才买的，现在一中分校不能兑现，市场价又跌到6000多元”，丘女士说，因为感觉“被骗”，她和许多同样是龙岩万达的业主还进行过“集体维权”，双方沟通多次却无果而终（相关情况见本网此前报道《业主集体“占领”万达售楼处：抗议降价并要求兑现就读中学》）。

未办理按揭 开发商起诉业主违约

实际上，当天开庭之前，法院对原被告双方进行了最后的调解。记者从法院工作人员口中了解到，因为相同原因，龙岩万达已经对多个业主进行起诉，“之前的案子都在法院调解下撤诉了”，因此，赖先生成为被龙岩万达送上法庭的第一位业主。

作为原告，龙岩万达认为赖先生在签定购房合同并交完首付后未按期办理按揭贷款，这种违约行为给公司造成巨大损失，因此要求解除与赖先生的合同关系，并要求赖先生赔偿相应损失：包括支付购房款总额20%的违约金（约14万8千余元）和承担诉讼过程中产生的律师费及诉讼费（约2万余元）。

赖先生展示的应诉通知书

作为被告，赖先生一方认为开发商宣传广告和销售人员承诺的“龙岩一中分校”无法兑现，损害了购房者的利益，过错在先，故自己无需承担违约责任。此外，被告律师认为原告提供的格式合同显失公平，20%的违约金金额过高，“若购房者违约则购房者需承担购房款总额20%的违约金等，而开发商逾期交房的则要求给予60日的宽展期、宽展期满仍未交房的仅按已交购房款万分之一支付违约金，开发商逾期办证的每日仅按已付款的0.001%支付违约金等”。所以，赖先生同意解除合同退房，但不同意支付违约金和律师费。

业主：即使输掉官司也要退房

据了解，双方调解中龙岩万达坚称“配套龙岩一中分校”和“就读龙岩一中分校”是不同概念，而且商品房的销售广告和宣传资料仅为要约邀请，且购房合同的《补充协议》写明广告及宣传资料所示内容不作为合同的组成部分且不作为双方确定权利义务的依据。对此，丘女士和其他几个购房者表示当时签合同是被催促着签订的，没时间详细看清楚，也根本没想到宣传时那么多售楼小姐的承诺也是靠不住的。

“我是首套房，就是冲着孩子读书能上龙岩一中分校而去买的，既然现在读不了一中，就不能以‘学区房’价格卖给我”，丘女士最后表示，即使要赔上20%的违约金，以龙岩现在的房市行情，买房余款五六十万已经可以全款在别的小区买一套真正的“学区房”。丘女士说，她已经做好最坏的打算，要是能退房，就是输掉官司她也愿意。

“我收到客服人员的短信，说已经被起诉”，作为本次庭审的旁听者，另一位购房者阙女士告诉记者，因为同样的原因，她也被龙岩万达起诉，而她也正在进行应诉准备。

法律人士：购买“学区房”要谨防虚假广告

近年来，开发商和业主因为“学区房”而产生合同纠纷以至于酿成各类“房闹”的事情屡有发生，而造成双方意见分歧的最大原因往往是业主认为开发商在卖房时用“学区房”虚假广告诱导业主买房的行为涉嫌商业欺诈，而开发商则认为销售广告里的宣传只是一种要约邀请，只要没有写进购房合同就不算是商业承诺。

记者注意到，这起案件中，“配套龙岩一中分校”的广告宣传是否给业主产生误导，宣传资料和销售人员的说辞是否应该视为一种商业承诺成为原被告双方争论的焦点。对此，记者专门咨询了专业的法律人士。

“按照通常的理解，配套学校意味着就是可以就读”，北京市中银律师事务所的许水清律师告诉记者，如果当初的宣传广告有配套学校的内容，那么开发商确实存在做虚假宣传误导购房者的嫌疑。许水清进一步解释说，如果买房人就是考虑到配套的学校才去买，这种情况下虽然没有写进合同，但实际上这种宣传也应该算作合同的一个组成部分，“最高人民法院有个商品房买卖合同的解释，就是说你以这种广告或者其他方式明示或者暗示有配套，那么虽然没写进合同，但是你对外已经做了这种宣传，这种宣传可以视为对消费者的一种承诺。如果说做不到，消费者就可以退房。”

对于购房者来说，如何避免误入此类消费“陷阱”，避免不必要的麻烦呢？许水清说，如果开发商有做“学区房”这种宣传，应该要求开发商把相关的材料或者内容写进合同，“如果说不愿意写进合同，应该要收藏好、保留好这些开发商当时对外销售时的这种宣传材料，以此在发生纠纷的时候作为证据”。