省法院发布《实施意见》并公布6个保护产权典型案例

案例二：陈华欣诉福州市国土资源局行政强制案。

【基本案情】福州市国土资源局作出榕国土资强[2010]0266号《公告》，认定陈华欣未经有权机关批准擅自在晋安区新店益凤村占用土地违法建设建筑物，违反了土地管理法第二条第三款、第四十三条的规定，属于未经批准非法占用土地行为，根据土地管理法第七十六条等规定，责令陈华欣退还非法占用的土地，并自公告发布之日起二日内搬离违法建筑物内的财物并自行拆除违法建设的建筑物，逾期不拆除的，依法予以强制拆除。2011年4月12日，陈华欣向福建省国土资源厅提起行政复议。2011年9月2日，福建省国土资源厅作出复议决定，维持福州市国土资源局作出的《公告》。2011年9月29日，陈华欣以《公告》认定其房屋非法占用土地没有事实和法律依据，侵害了其合法权益为由提起行政诉讼，请求撤销《公告》。

【裁判结果】福州市晋安区人民法院一审审理认为，陈华欣未提供被诉《公告》所涉土地的权属证书，其提供的证据不能证明其合法享有涉案土地使用权，不具备原告诉讼主体资格，遂裁定驳回陈华欣的起诉。陈华欣不服提起上诉。福州市中级人民法院二审以相同理由裁定驳回上诉，维持原裁定。陈华欣仍不服，申请再审。福建省高级人民法院经审查认为，陈华欣作为讼争集体土地及地上房屋的实际使用人，系被诉行政行为的相对人，与福州市国土资源局作出的《公告》具有法律上利害关系，具备原告诉讼主体资格，原审认定陈华欣不具备原告诉讼主体资格并驳回其起诉，适用法律错误，遂作出裁定撤销原一、二审裁定、指令一审法院审理。

【法官评析】本案是行政诉权保护的典型案例。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”陈华欣在涉案土地上建房并实际使用，其对讼争房屋享有一定的权利，福州市国土资源局作出的《公告》认定陈华欣的房屋属未经批准非法占用土地，故陈华欣与该《公告》具有法律上利害关系，具有本案原告主体资格。原一、二审裁定驳回陈华欣的起诉适用法律错误，本案应进入实体审理。人民法院对此类行政案件启动审判监督程序，有利于依法保护当事人的诉讼权利，监督行政机关依法行使职权，切实解决行政诉讼“告状难”问题。

案例三：案外人郑英捷执行异议申请案。

【基本案情】南安法院经审理查明：2013年10月25日，经福建省安溪县中凯房地产营销策划代理有限公司介绍，被执行人苏彩云、吴四福将址在福建省安溪县参内乡安溪茶博汇第15幢148号房产以人民币110万元的价格出售给案外人郑英捷，购房款当日已付清。同日，被执行人苏彩云、吴四福为出售上述房产，公证委托案外人郑英捷之父郑建务代为办理交房、领取土地房屋产权凭证、办理过户登记等事项。案外人郑英捷于2013年10月28日接收上述房产后，对该房产进行装修，现该房产二层已入住，一层正在装修。2014年3月中旬，案外人郑英捷要求安溪县中凯房地产营销策划代理有限公司协助办理上述房产的产权变更手续，安溪县中凯房地产营销策划代理有限公司即与被执行人苏彩云、吴四福联系，但发现被执行人苏彩云、吴四福在《预定房屋买卖合同》留下的联系电话13655991216已经停机。

另查明, 2014年1月17日登记的安房权证参内乡字第201400295号房屋所有权证及2014年2月21日登记的安国用（2014）第0036372号国有土地使用权证体现，安溪茶博汇第15幢148号房产的权利人均为被执行人苏彩云。2014年6月18日，本院在审理原告陈荣昌诉被告苏彩云、吴四福民间借贷纠纷一案中，根据原告陈荣昌的财产保全申请，以（2014）南民初字第2961号民事裁定查封仍登记于被告苏彩云名下的址在安溪县参内乡安溪茶博汇第15幢148号房产。该案判决生效并进入执行程序后，本院于2014年9月18日作出（2014）南执行字第1427号执行裁定，裁定：“……二、拍卖被执行人苏彩云所有的安溪县参内乡安溪茶博汇第15幢148号房产一间[以安房权证参内乡字第201400295号房屋所有权证和安国用（2014）第0036372号国有土地使用权登记的内容为准]。

【裁判结果】南安法院经审理认为：安溪茶博汇第15幢148号房产虽登记于被执行人苏彩云名下，但案外人郑英捷在该房产被查封之前已经与被执行人苏彩云、吴四福夫妻签订合法有效的书面买卖合同，且支付了全部购房款并实际占有使用，在该房产产权登记完整后，案外人郑英捷欲办理过户登记时，因被执行人苏彩云、吴四福联系电话已停机而未能完成过户登记。因此，若本院继续执行上述房产，将损害买受人即案外人郑英捷的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人郑英捷对上述房产提出的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定：中止对安溪县参内乡安溪茶博汇第15幢148号房产的执行。

【法官评析】对于已购买房产因未过户而被司法机关扣押、拍卖的案外人，在执行中提出的执行异议申请，在以往长期的司法实践中，大多因有关产权证书仍登记在被执行人名下，依据有关物权原理，裁定不予支持异议申请。但针对我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同之后，往往不能即时进行登记，买受人取得法律意义的所有权总会滞后于债权合意很长一段时间，有的甚至长达十几年。在这段间隙中，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有，如果仅仅将买受人当作普通的债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权并不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提供的受偿要求，将面临其他金钱债权人请求就买卖不动产另行变价的不测风险。社会上仍然存在大量非买受人的原因而未登记的不动产，如果不加区别一律准许强制执行，将会危及社会稳定。由于不动产处于普通大众的基本生活资料地位，尤其是在强调“无恒产者无恒心”的我国，对不动产买受人在执行程序中予以优先保护，对于增强人民群众对法律公平的信心无疑具有特殊意义。在执行程序对不动产受让人进行优先保护的理论基础是买受人物权期待权保护。买受人物权期待权指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。出于平等、全面、依法保护产权人产权的目的，最高人民法院于2014年12月29通过了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的司法解释，于2015年5月5日起施行。该司法解释第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，故在该司法解释出台施行后，本院在处理该执行异议申请时，能够依据新的相关法律规定精神，依法全面保护有关产权人的产权，具有一定的典型意义。