泰禾内部例会曝光：负债可控，又准备拿地了

泰禾资金紧张的局面将在6月份彻底扭转，500多亿短债，年内实际仅需偿还100多亿元。

素有“地产界范冰冰”之称的网红房企泰禾集团，再一次被舆论聚焦、放大。

这次“走红”的起因，是深交所5月8日发布了关于泰禾集团2018年年报的问询函，就短期偿债能力、2000亿销售目标等19项相关细节提出问询，要求进一步补充披露信息。

实际上，这只是证监部门加强监管的一次例行问询。截至5月13日，总计有226家上市公司都收到了年报问询函，问询内容大同小异，包括：持续经营能力的变化、现金流与营收是否匹配、大额商誉计提合理性以及偿债能力等等。

虽然只是常规问询，但对于市场关注度极高的泰禾来说，却不亚于又一场舆论风暴。

记者获悉，泰禾的偿债难题，即将在6月份彻底解决。接近泰禾的人士称，在经过与诸多金融机构的密切沟通后，“574亿元短债压力基本化解”。上述人士称，泰禾年内实际仅需偿还100多亿元到期债务。这对千亿规模房企来说并非难事。

风暴中心“大局已定”

在深交所就其“115亿元现金流如何偿还574亿元短期负债”提出问询后，“泰禾危机”似乎山雨欲来。然而，风暴中心却是出乎意料的镇定。

接近泰禾的知情人士透露，5月11日，在北京通州运河畔的中国院子，泰禾集团地产板块全体高管召开了为期一整天的月度经营例会。据内部相关数据显示，泰禾今年前4个月已累计完成368亿元销售任务，排名行业第23位。

近期，泰禾北京、福州和广深三大区域公司均有大批楼盘取证备案在即，预计二季度将形成院子系产品的集中放量。

其中，超级大盘——泰禾广州院子占地千亩、建筑面积183万平方米，位于粤港澳大湾区核心区枢纽地带，总货值约400亿元，虽然已与世茂合作，但泰禾仍将获得49%的权益。

上述内部会议还传递出一个明确信息：泰禾资金紧张的局面将在6月份彻底扭转。据知情人士透露，去年下半年以来，在房地产调控和金融严监管的行业大背景下，民营房企融资困难，尤其是国内经济下行和中美经贸摩擦等诸多不利因素叠加，导致高杠杆、高周转模式的激进型房企普遍扩张遇阻，泰禾便是其中的典型案例之一。

公开资料显示，在排名前50位的内资上市房企中，总计有25家资产负债率超过80%。其中，泰禾2018年负债率一度高达86.88%。这成为舆论反复诟病的焦点所在。

为改变市场对负债的不良印象，自去年下半年以来，泰禾分别从营销、财务、操盘、融资和品牌等多方入手，着力应对。

首先是坚决抓销售、抓回款。年初，泰禾在北京发起“1号抢收计划”，一个月时间便完成50亿元销售；今年4月，集团首次实现销售回款超过签约回款，各地项目累计完成368亿销售业绩，为泰禾扭转资金困局做出巨大贡献。

其次是拿出若干项目，与业内优秀企业进行股权合作。此前见诸公告的，已有杭州、南昌、广州和佛山等地7个项目与世茂集团达成战略合作，未来还将陆续有一些项目放开股权，与志同道合者联手操盘。泰禾内部曾对此做过测算，结论是“适当稀释部分项目股权并不影响集团整体战略”。

据了解，目前泰禾合作项目的权益占比大都在80%-90%之间，而万科的合作项目权益占比约为30%，规模相近的旭辉集团，其权益占比也大体在40%-50%之间，相比之下，泰禾明显比高于行业平均水准。

三句话说服金融机构

此外，泰禾还对100余家有合作关系的大小金融机构集中梳理和清理，最终确定仅与其中15-20家综合实力较强者达成长期战略合作。

这一“合并同类项”的债务置换动作，使得574亿元短债压力基本化解。据悉，泰禾年内实际仅需偿还100多亿元到期债务。这对千亿规模房企来说并非难事。

知情人士还原了泰禾“高负债”形成的一个历史细节：早在两年前，市场形势好，泰禾各地项目销售火爆，众多金融机构纷纷主动找上门来，“一个项目至少被五六家机构盯上，应接不暇。有时候要找董事长签字，一等就是三四个小时”。

泰禾当时确立的融资原则是，“谁给的便宜、给的快，就跟谁合作”。正因如此，2017年一年，泰禾总计从各类金融机构拿到了大约1000亿元的低息融资，这笔钱为其加速并购项目、最终实现超过6000亿元货值的土地储备奠定了坚实基础。

然而，泰禾的疏忽之处，就在于对金融合作伙伴疏于管控，导致在去年金融市场收紧时，个别实力不强的小贷公司临时抽贷、压贷。正因如此，去年以来，伴随各种负面舆论，个别金融机构开始表现出“晴天给伞、雨天收回”的现实一面。

面对压力，泰禾在要求集团自身做好资金应对、加大力度实现销售回款的同时，开始着手对合作金融机构进行梳理和精简，力争形成“15-20家战略合作伙伴、每家融资规模几十亿”的稳定格局。据悉，这项工作到本月底就将全面完成。

知情人士告诉记者，在谈判过程中，泰禾用以说服金融机构支持泰禾的理由仅有三句话：一是泰禾超过6000亿元货值的土地储备都集中在一二线城市，拿地价格低，保值增值；二是泰禾的产品力和专业操盘能力业内有口皆碑，很多同行都在学泰禾，“哪里去找这么好的合作伙伴”？三是泰禾公司治理结构完善，A股上市，“有监管部门替你监管，你还有什么好担心的”？

管理升级

在上述内部经营例会上，泰禾集团高层集体反思，认为公司当前所面临的舆论压力，既有外部叠加因素，更与泰禾自身管理能力不强有关。“与华为等制造业企业和万科、龙湖等业内优秀企业相比，泰禾的管理能力和水平还有很大差距”。

据了解，在当天参会的泰禾集团地产板块高管中，近三分之一入职尚不满一年。用黄其森的话说，“队伍需要磨合，但只要大家共同努力，就没有什么困难不可战胜”。

2017年底，黄其森在接受媒体采访时，曾就泰禾集团实现2000亿元销售目标表达个人愿景，此举随即遭到深交所书面问询，成为喧嚣一时的舆论事件。

然而，在众多业内人士看来，泰禾近年来反复遭受舆论非议，背后恰恰说明企业成功地拥有了极高的市场关注度，是自带流量的“网红”企业，正所谓“人红是非多”。

过去北京地产圈有句俗话：“不怕有人骂，就怕没人理”。这说明，无论对于企业成长还是个人成名来说，缺乏关注度就意味着慢慢消亡。

最典型的案例，是地产界营销教父潘石屹，当年开发SOHO系列商住项目时无人问津，他便自己炒作自己，批判现代城、批判潘石屹，成为中国地产营销界的经典教材。

反观泰禾的成名经历，从16年前的泰禾红御更名通州运河岸上的院子，再到今天的中国院子，虽然也曾走过短暂的炒作路线，但本质上还是凭借扎实的产品力、市场认可和消费者追捧而获取成功。这一点，从泰禾院子系产品持续热销、开盘即罄、蝉联城市销冠并且被业界同行不断模仿复制，即可见一斑。

2018年8月，泰禾院子还被选入《全国高校房地产专业案例教材》，两段入选评语写得颇为中肯。其一是：从最早“十年磨一院”的中国院子，到如今全国布局21城41院，就打造中式豪宅的能力而言，鲜有开发商能与泰禾分庭抗礼。

其二是：泰禾院子以福州“三坊七巷”为蓝本，将中国传统文化与现代审美理念相结合，形成独有的“门头、坊巷、院落”三大造院体系，并申请了包括门头、门钹等十大专利，以一脉相承的建筑形制、独树一帜的文化基因，在业内形成“谈中式、必泰禾”的现象

在龙头企业普遍专注财务指标、追求产品标准化、强调高周转的行业大背景下，房地产品牌平庸化渐趋常态。在产品特色上，无论是昔日的“招保万金”，还是今天的“碧恒万融”，其差异性越来越不明显。

相比之下，泰禾始终坚持精品战略，崇信工匠精神，并且站在大国崛起、文化自信的时代背景下，高举新中式住宅文化复兴旗帜，以医疗和教育配套推动“泰禾+”，坚持打造地产行业“第一品牌”的目标新年，并希望以此确立自身品牌的差异性和企业战略的护城河。

所谓有得必有失。精品战略和工匠精神，说白了就是强调“慢工出细活”，从商业逻辑上来说，就意味着对产品要有更多的成本和精力投入，同时还会降低一部分周转率。

这些，在企业规模小、单个项目运作的时候不觉得是压力，一旦企业规模做大、上升到千亿量级时，各种对于综合管理运营能力考验便接踵而至。泰禾今日所面临的，恰是这样一个从量变到质变的转型升级时刻。

知情人士告诉记者，在上述内部经营例会上，鉴于资金面的逐步好转，泰禾管理层有了底气。下一步，在加大供货和销售的同时，择机拿地、积极拓展又被提上管理日程。

与此同时，泰禾集团管理层也充分意识到，“当前内外部力量都在要求泰禾加强管理，而且要快马加鞭，马上改变。对此“要有紧迫感，时不我待”。