福州一市民“购房”近十年烂尾？dìng金余款何时退

东南网2月27日讯（本网记者 李牧晨）本以为很合算买套房，不料交了第一笔钱后，过去9年多了，房子还没到手，想退款又被反复拖延，这可让福州市民黄先生“等到花儿也谢了”。

近日，福州市民黄先生在东南网《直通屏山——领导留言板》上留言称，自己于2014年底向福州青洲煜城置业有限公司购买了位于福州马尾区青洲大楼内的一套房，当时交了8万元定金（合作建房合同书上显示为定金），合同上写明2015年6月30日前交付房子，结果这么多年过去了，不但房子没拿到，要求开发商按合同约定退定金也被一拖再拖，到如今快10年了都没能全额退还。

市民：交了定金后房子“烂尾”

开发商承诺退款一拖再拖

“一点信用都没有，承诺书写了一份又一份，找各种借口拖延，说好了多少天之后会退款，结果都没有做到。”黄先生告诉记者，开发商除了零星退了一点违约金以及在2018年10月份退过部分定金之后，剩余27000元定金一直没有着落。后来街道办也来协调，一样的承诺一样没有退还，这栋楼就处于烂尾状态无人问津，直到最近他发现青洲村委会还入驻楼内办公了。

黄先生与开发商签订的合作建房合同书上显示，青洲大楼产权属于福州市马尾区青洲村委会，甲方仅有五十年使用权（红圈处），乙方交付的8万元为定金（红线处）。黄先生 供图

合作建房合同书上显示，甲方应于2015年6月30日前将房屋交付给乙方，若超过交付期限六个月则属于甲方逾期，需支付逾期违约金。乙方取得出资合同房屋使用权期限也为五十年（红圈处）。黄先生 供图

福州市马尾区青洲村委会开具的说明函。黄先生 供图

记者注意到，黄先生和福州青洲煜城置业有限公司所签订的合同与正常的商品房买卖合同不一样，为“合作建房合同书”，合同中写明，乙方出资共323000元即取得青洲大楼内一套总面积为69.17平米的单元房使用权，其中8万元是定金，出资合同房屋的使用权期限为五十年，并且交付时甲方（福州青洲煜城置业有限公司）向乙方（黄先生）出具《物业移交证》。

为何不是商品房买卖合同？黄先生解释称，这是由于这块土地属于青洲村集体产权，开发商只是向村里租借了该地块五十年的使用权，所盖的这栋大楼也就没有产权证，不能按商品房出售。

2014年开发商在街边发放的宣传单。黄先生 供图

“那时候开发商满大街发传单，我听他们售楼顾问介绍后，觉得这房子价格合适，地段也不错，即便没产权证但有五十年使用权也能接受，加上当时这栋楼已经快封顶了，他们宣称很快就能交房，就没有多想下了定金。”黄先生表示，同期购房的还有十来人，大家都觉得相对于租房五十年的成本来说，这里的性价比确实更高。结果本应半年内就交付的房子等了两三年也没有消息，不少购房者还发现当初所签订的户型结构和面积被开发商擅自改动，大家就不想要了，联合起来要求开发商退还定金。经过多方投诉，购房者们终于在2018年拿到了部分退款，再后来黄先生也打听到部分人有陆续收到余款的消息，可自己的27000元却始终渺无音讯。

开发商多次向黄先生开具承诺书，可每次都未能履约。黄先生 供图

村委会：大楼产权属于村集体

只是土地使用权出租了五十年

青洲大楼门口挂有“青州村支部委员会”“青州村民委员会”的牌子。东南网记者 李牧晨 摄

据黄先生所述，之前开发商负责人有在青洲大楼内办公，自己几次去催讨余款都是对方在回复，不过最近都没找到人，电话也没接。

2月24日上午，记者与黄先生一同来到位于马尾区的青洲大楼，看到大楼门口挂有“青州村支部委员会”“青州村民委员会”等牌子，楼内大部分还是毛坯未装修。记者先来到8楼青洲村委会了解情况，村委会江书记告诉记者，村委会是去年刚入驻进来的，原办公点还在拆迁，就临时搬到这里办公过渡，村委会每个月也要付给开发商租金的。“这栋楼是不能卖的，这里产权属于我们村集体，有纠纷要找开发商。”江书记说，村里是以每年100万元的费用将土地的使用权租借给了开发商青洲煜城，黄先生这种情况只能说是开发商租给他一套房子使用五十年，虽然便宜但是没有保障。

青洲村委会目前在大楼的8楼办公。东南网记者 李牧晨 摄

随后，记者前往10楼开发商办公点，发现这里空无一人。在多番拨打兰姓负责人电话无法打通之后，记者致电了开发商法定代表人雷淑华，对方表示现在人在外地，虽然法人挂了自己的名字，但对这些纠纷其实并不了解，只是知道有这么一回事，不过他也承诺称：“确实是拖了很久，之前是因为消防验收、疫情、水灾等因素耽搁了，应该今年上半年就会退款。”

位于10楼的开发商办公点空无一人。东南网记者 李牧晨 摄

记者从天眼查中看到，福州青洲煜城置业发展有限公司成立于2013年，注册资本1000万人民币，法定代表人为雷淑华。该企业曾因房屋租赁合同纠纷被起诉，现有终本案件记录1条，未履行总金额550.83万元，目前被法院列为限制高消费企业。

福州青洲煜城职业发展有限公司相关资料。天眼查截图

福州青洲煜城职业发展有限公司及其法定代表人雷淑华目前被法院列为限制消费对象，该公司还有550.83万元的未履行金额。天眼查截图

律师：订金和定金有区别

可通过法律途径维权

记者从获得的一份落款为“马尾区政府罗星街道办事处”的信访事项答复意见书上看到，黄先生交付的第一笔款为购房“订金”。这与黄先生提供的合作建房合同书上显示的款项性质不同，该合同书显示此笔款项为“定金”。

马尾区罗星街道办事处出具的“信访事项处理答复意见书”上显示，黄先生交付的8万元为“订金”（红线处），款项也不是购房款而是合作建房款（红圈处）。

那么，定金和订金有什么区别？黄先生购买的这类房产权益能否得到保障？记者咨询了福建协同律师事务所陈永涵律师。陈律师表示，定金指的就是在合同订立之前支付一定金钱来作为担保，也称为保证金。比如我们购车，通常需要交付几千元的保证金，如果买方反悔不购买相关车辆，定金不会退回；如果卖方没履约，买方则可以获得双倍定金金额的赔偿。而订金只是单方行为，买家交付订金通常会被认为交纳的预付款，买卖双方任何一方不履约都不会出现订金不予返还或者赔偿双倍订金的后果。

“像这种开发商租借村集体土地集资建造并对外销售的房子我们俗称为‘小产权房’，相对于正常流通的商品房来说，‘小产权房’实际上就是只能转让使用权、不能买卖的房子，购买是存在很大风险的，不仅没法办理房产证，还难以规避‘一房多卖’风险，房屋质量也难以保证，甚至有可能被无偿征用或者征收。”陈律师说。

陈律师告诉记者，目前正规商品房交易有两项保障，其一是“保交楼”措施，地方政府为了防范房地产企业风险外溢，切实承担“保交楼、稳民生”的属地责任，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付；其二是商品房消费者权利保护，就是在开发商因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中，商品房消费者以居住为目的购买房屋（一般指购买首套房）并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权也优先于上述其他权利。

陈律师还表示，在这件事中，黄先生与开发商之间属于普通的债权纠纷，开发商只存在违约责任，若开发商资不抵债，黄先生可能出现拿不到房子也拿不回钱的情况，建议黄先生尽早通过法律途径维护自己的权益。