村改居的蔡塘路径

随着城市快速发展，如何让城中村、周边村的村民发展得更好？让天上布满“蜘蛛网”、地面垃圾飞污水流的环境改变模样？请看——

村改居的蔡塘路径

东南网3月21日报道（福建日报  林世雄　廖丽萍　陈舒雯　杨庆山）

今年春节期间，厦门市民购物又多了一个好去处——蔡塘广场（蔡塘社区发展中心）。“这里不仅好停车，而且商场品种多、价格便宜。春节以来，天天人气爆棚。”蔡塘广场负责人说，春节期间，广场日均营业额150多万元，生意很红火。

蔡塘广场人气飙升带来可观的经济效益，昔日的环境也发生了巨大变化：天上的电线“蜘蛛网”消失了，地面上的垃圾、油污不见了。最令群众高兴的是，有了不少休闲娱乐的好去处，由边角空地打造出的袖珍公园、休闲凉亭随处可见。

规划：政府引导　共谋共建

蔡塘村位于厦门湖里区江头街道。1995年，蔡塘村社会总产值就已突破亿元大关。后来，蔡塘村改为蔡塘社区。

与厦门岛内的许多老村落一样，蔡塘社区的命运与征地拆迁紧紧联系在一起。2006年，厦门开始对湖边水库进行综合整治和开发以来，被列入改造范围内的蔡塘社区便首当其冲，加速推进征地拆迁。

“没有了土地，靠什么生存？”这是当时以出租房为生计的蔡塘人最大的担忧。为此，厦门专门划拨位于吕岭路以南、忠仑公园以东的3.1万平方米的土地作为蔡塘社区居民发展用地，保障被征地居民今后主要收入的来源。

有了土地，蔡塘人又陷入另一个难题：如何实现发展用地价值和收益最大化？社区党委副书记王振作说，最初的想法是建住宅或办公楼出租，但很快被否定。因为靠每月的租金收入，发展升值空间有限。

为让居民有更好的发展空间，社区一方面邀请专业策划公司进行市场调查，为项目量身规划；另一方面组织社区两委、居民代表外出到福州、深圳、上海以及香港等地，向成功的商业项目取经。其间，区、街领导与社区干部居民代表多次召开研讨会，最终确定社区发展中心定位为中高端商业综合体，打造成一座集高端零售、影院、餐饮、酒店为一体的多功能城市综合体。

拆迁：干部包干　居民配合

在社区发展中心筹建过程中，征地拆迁是一个大难题。

社区多次召开会议讨论解决办法，最后确定采取“分片包干”，就是每个社区两委干部对接一个居民小组，并“说动”小组里的所有居民同意拆迁。

工作并不轻松。“社区两委干部一大清早就分头来到居民家泡茶，这一泡就是一整天。”一位干部说，两委干部还深入每家每户发放宣传材料，并进行讲解。经几个月努力，逐渐打消居民顾虑，拆迁工作得到居民的理解。

社区骨干、党员代带头签订拆迁协议，居民小组主动腾让集体厂房，用实际行动营造早拆迁早受益共致富的浓厚氛围；居民群众怀着对共同兴建发展中心的憧憬，从刚开始时疑惑的态度变成主动配合、自愿拆迁。社区发展中心2010年3月发布征地公告，当年底被拆迁户就全部签订拆迁协议，未发生一起群众上访事件。

发展：人人入股　共同致富

早在上世纪90年代初，蔡塘就通过集资的方式办起农民股份制企业，并取得成功。如果之前的农民股份制企业算是尝试的话，这一次却是动真格了——

“社区发展中心实行全员参股、集资兴建、集体管理，惠及全体村改居原始居民。”王振作算了一笔账：社区发展中心总投资约6亿元，首期每人入股股金32.5万，其中，每人14.5万现金分三期缴纳；其余18万股金，由厦门农商银行按基准利率提供贷款。如果按三口之家来算，一家至少要拿出43.5万元入股股金。对许多家庭来说，这不是一笔小数目。

“风险大。”有些居民心存疑虑。为此，社区负责人与工作人员将发展中心规划带到每一户家里，为居民讲解项目未来潜力。在区、街两级领导的大力支持下，社区召开党员、居民代表动员部署大会，社区领导小组深入居民宣传，说通了一户户居民。

即便如此，仍有约10%的困难户没能力入股，怎么办？“按能力认股的话，财富就只能集中在部分人手中。”王振作说，要富就一起富，一个也不能落下，这是社区共同致富的初衷。

为此，社区与厦门农商银行蔡塘支行结成战略合作关系，按国家的基准利率为107户困难户(208人)办理了2500万元贷款，确保每一位有认购条件的居民都能入股。

就这样，通过一户户发动居民，撬动社会各方力量，蔡塘社区居民为社区发展中心建设自筹2亿多元，实现居民入股率近100%。

去年9月，社区居民迎来了首笔股份分红。居民曾其福乐呵呵地盘算说，他们家5个参股股民，每人每年3万多元的话，一共15万多，这是一笔很可观收入。据了解，社区发展中心的建设带来了显著的共同效益，商业市值预计达15亿元，年租金收益将达5000多万元，每位入股居民坐拥资产70多万元，每月可分红近3000元。

招商：先引资后建设为企业量身定做

招商方式的创新，是蔡塘模式的一大亮点。社区党委书记曾敬礼说，发展中心在2011年5月启动后，很多居民提出疑虑：项目建成了，能租得出去吗？租金上得去吗？

为给居民吃“定心丸”，社区大胆推行“先招商后引资”模式。没想到，大润发、东百集团、中影等一批大型现代服务业企业争相入驻。“‘量身定做’是我们这项目最大的优势。”曾敬礼一语道破其中原因：通过先招商，社区可全面了解企业的需求，再按企业的想法定制规划方案，这样不仅能让入驻的企业满意，更能防止返工，节省时间和材料等成本。

除招商模式的创新，蔡塘社区还在合作模式、企业选择方面探索新路。如在合作方面，社区确定了整体出租的模式招商，具体分为百货（含影院）、超市、酒店等部分；在承租方选择方面，社区为企业设立门槛：一要有实力，二要有品牌，第三才考虑租金。而在信誉保障方面，由于招商结束到商业中心开业至少需两年，为确保承租方履行合同，为股民投资多加一道保险，在与承租方签订意向书或合同后，即要求企业交纳押金，开业时无息返还。

在蔡塘社区采访时，厦门市和湖里区的领导谈得最多的是，请记者帮助好好总结出“蔡塘模式”的发展经验，好在全区、全市推广。他们认为，一方面，蔡塘人积极探索一种破解征地拆迁难的途径；另一方面，蔡塘积极探索集体经济发展的模式，寻找一条破解失地农民生活出路的路子。更重要的是，蔡塘人还创新探索出一种“村改居”转变的多元治理方法。

民政部基层政权建设司副司长朱耀垠说，蔡塘是村改居的典型，是自治改造商业化提升、农村集体经济转型发展的生动例子，很有启示意义，值得推广。