改选物业纠纷多？专家：需建立第三方协调机制

“社区治理”系列报道之二

业主带产权证参加物业选举投票，居委会审核登记。

东南网5月8日讯（本网记者 冯旭 文/图）小区撤换物业，原物业不肯撤出状况百出，房管局拖延数月不接受新物业备案……去年底以来，福州日出东方小区业主不胜其烦，三个月内在《直通屏山》留下上百条留言。【详细留言】

改选物业究竟有多难？记者对此进行了长时间的跟踪采访。

改选物业一波三折

日前，东南网记者两次来到位于福州市远洋路的日出东方小区。只见小区多处垃圾成堆，消防栓裸露在外，羽毛球场成了晒衣场……

小区业委会副主任黄友豪告诉记者，福州日出东方小区共有1254户住家，5000多名业主，2005年曾被评为全国优秀模范社区。近年来因物业公司管理不善，小区卫生、安全等方面问题频出。2017年9月物业服务合同到期，小区启动程序重新选聘物业公司。经居委会监督、业主大会投票，新当选的深圳市开元国际物业管理有限公司于去年11月25日与小区业委会签订了服务合同。

然而，原物业迟迟不予移交和撤出，新物业难以进场，小区里管理混乱状况百出，数百业主一度聚集起来驱赶原物业公司。经区政法委、区房管局、鼓山镇政府、鼓山派出所等相关部门两次召集协调会， 2017年12月，原物业终于撤出，开元物业入驻日出东方小区。

按照程序，新物业公司需到所在地房管局物业科办理物业备案手续。可是，晋安区房管局物业科称有业主投诉小区撤换物业不规范，需要进一步调查，因此拒绝受理备案材料。转眼5个月过去，备案手续仍未完成，开元物业开展工作多有不便，小区面貌一时难以改观。

“作为一家上市企业，我们最初不愿在备案完成前向居民收取物业费，进场3个月就垫付了各种开支80多万元。”开元物业负责人告诉记者。

业主参加物业选举投票。

业主投诉成备案“障碍”

在晋安区房管局物业科，记者见到了日出东方业主的投诉信。信里指称，小区撤换物业从未召开业主大会，从未征询业主意见并投票表决，选聘过程有暗箱操作之嫌……信末有小区几名业主的签名及手印。

晋安区房管局物业科科长陈学荣表示，按照正常程序，只要是备案材料齐全，选举结果“双过半”（投赞同票的户数过半、占有建筑面积过半），备案只需一周就能完成。但因有业主投诉选聘过程不够公开公正，房管局无法确认，故需当地政府提供书面说明并盖章。“这个小区前年就因为业委会换届问题形成激烈矛盾，部分业委长期投诉，所以这次必须慎之又慎。”

作为关键一环，鼓山镇政府却拒绝提供证明：“房管局可以把业主投诉件转到鼓山镇，镇里会直接进行反馈，这与备案没有关联。”鼓山镇物业站站长林晓东认为，日出东方居委会参与了物业选聘过程并在选举结果上盖章，这已经代表镇政府承认了选举的公正合法，再做证明没有必要，也没有依据。

为了解选举详情，记者在日出东方小区随访了多名业主。有人表示不知情，有人表示投了票，也有人知悉但未参与。在日出东方居委会，工作人员陈女士向记者展示了选举过程中的大量照片并表示，居委会全程监督并参与了物业改选，操作非常严谨。

职能部门亦需制约

物业改选纠纷屡见不鲜，尤其是新老物业的交接问题。对此，东南大学物业管理研究所所长黄安永曾向媒体分析，物业公司选聘程序不规范是原因之一，不少小区业委会的意见只代表部分业主，导致选聘物业公司时大家各执一词。

黄安永建议，业委会可聘请物业管理专家和专业法律顾问，对业委会备案、招投标、新老物业接管程序提供专业性建议，从而使交接更加顺畅。

福建省城乡社区治理专家委员会成员、福州大学社会学系教授甘满堂的看法略有不同。他认为，小区管理众口难调，只能按少数服从多数的原则处理；在有业委会的小区，业委会就代表多数业主。

甘满堂指出，很多业主参与社区管理的热情不高，选举结果双过半已属不易；业委会代表大多数业主行使权利，职能部门应给予指导、支持和配合。如果手续齐全合法，职能部门应限期处理，提高办事效率；若是推卸责任或借口拖延，上级部门应予追责。“小区办理正常手续在职能部门受阻，可以申请效能办介入，或向上级纪委投诉，也可以请新闻媒体进行曝光。”甘满堂建议。

福建省物业管理协会副会长、福建省人大代表林常青也指出，职能部门的行为需要制约，一旦发生行政不作为、乱作为的情况，要有有效的第三方协调机制，使每一个主体都处于监督制约之下，杜绝有法不依的现象。

从化解内部矛盾的角度，林文镜慈善基金会社工李春芳呼吁大众积极参与小区公共事务，全面了解信息，理性对待社区矛盾，以免片面信息及非理性情绪把事情带到极端境地。

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