同商共议社区"小"事情 和衷共济民生"大"幸福

十一届省政协常委会第二十七次会议举行“推动社区物业管理规范化”专题协商

习近平总书记强调指出，社区虽小，但连着千家万户，做好社区工作十分重要。社区物业管理所遇到的问题看似小事，其实是事关老百姓切身利益的大事。推进社区物业管理规范化，是关系社会和谐稳定，顺应人民对美好生活期盼的重大民生工程。

8月7日，十一届省政协常委会第二十七次会议，经过前期认真有序的筹备，专题协商“推动社区物业管理规范化”议题，会议现场发言踊跃，气氛热烈——

东南网8日10日讯（福建日报记者 林蔚）这是一次恰逢其时的专题协商会。不久前，中共中央、国务院下发了《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，对改进社区物业服务管理提出了明确的要求。刚刚召开的省委十届三次全会提出要加快补齐民生社会事业短板。

这是一次精心筹备的专题协商会。省政协把“推动社区物业管理规范化”作为今年常委会会议专题协商议题，得到省委、省政府的重视和支持，尤权书记听取并批准了省政协协商课题有关情况的意见并参与协商；于伟国省长对课题作出批示，要求进一步加强物业管理，提高服务质量。省政协主席张昌平多次主持召开会议进行研究并提出具体要求。省政协专题调研组先是召开情况通报会，而后又赴省内外学习考察，召开情况介绍会、座谈会和研讨会，参会人员达800多人次。

这是一次平等协商的专题协商会。发言人员不仅有省、市政协常委（委员），还有来自基层一线的行业协会、企业、社区居委会代表。涉及物业管理的省住建厅、民政厅、质监局、法制办、消防总队等政府部门的负责同志也来到会议现场第一时间回应意见建议。

这是一次成果丰硕的专题协商会。大家集思广益，在平等开放的同商共议中，对推进我省社区物业管理规范化的一系列重要问题达成或增进了共识。

充分发挥基层组织作用

作为一个有着45年社区工作经验的老社区工作者，福州鼓楼区军门社区党委书记林丹的心头近年来一直惦记着这一个问题：随着时代的发展，物业管理对老百姓日常生活环境影响越来越大，在这一变化过程中，社区居委会该扮演一个什么样的角色？

针对这个问题，省政协专题调研组在报告中提出建议：要探索在社区居委会设立物业管理委员会，督促业主委员会和物业企业履行职责。

当天协商会上，来自省政府法制办、民政厅和住建厅三个部门负责人接连的公开回应，更是让林丹吃下了颗“定心丸”。

省政府法制办回应称，正在修订中的《福建省物业管理条例（修订草案）》（以下简称《条例（修订草案）》）明确了街道、乡（镇）、村（居）民委员会的物业管理职责，强化其对物业管理的指导监督，充分发挥基层组织作用。

“社区居委会具有基层组织贴近居民、深入群众的工作优势。”民政厅负责人表示。下一步，将结合2018年村组织换届选举，探索在社区居委会下设环境和物业管理委员会，参与业委会组建、换届、改选和培训等工作，督促业委会和物业服务企业履行职责。

业委会成立难、运行难是协商会上大家关心的又一个热点问题。

据统计，目前全省14739个小区，只有2493个成立业委会，仅占16.91%。省政府法制办负责人回应，修订中的《条例（修订草案）》将明确业主委员会的法律地位。同时，住建厅正在加快搭建物业管理信息化平台，以便业主可以采用网络投票方式对小区共同事务集体表决，并简化业委会成立条件和程序。

部门齐抓共管形成合力

省政协调研组在调研中发现，政府对于物业服务行业的管理体制没有理顺，成为制约我省物业规范化发展的一个重要原因。

省政府法制办负责人在会上明确回应：为了解决物业管理条块分割、多头管理的问题，《条例（修订草案）》建议建立由县级以上地方人民政府住建（房管）部门作为物业管理主管部门，国土资源、城市管理、公安、民政、工商、环保、卫生、规划、质监以及其他有关部门分工负责、齐抓共管的管理体制。

住建厅将在全省逐步推动行政执法进小区，结合城市管理执法体制改革，相对集中行政处罚权，支持物业企业履行好维护小区公共秩序的职能。

与此同时，民政部门将配合住建部门建立市区街三级联动机制，健全社区党组织、业委会、物业服务企业四位一体服务平台，完善物业管理新机制，使物业管理真正纳入政府工作范畴。

参会各方纷纷表示，管理机制理顺后，部门齐抓共管形成合力，小区消防安全和高层楼宇防火灭火问题、电梯安全如何保障、新旧小区物业管理不能简单划一处理等许多规范物业管理过程中遇到的难题解决起来就相对容易了。

扶优扶强提升行业水平

省政协调研组指出，目前我省物业服务企业整体实力不强，全省一级资质企业仅56家，多数为三级企业，在全国同业竞争中处于弱势。

行业发展水平偏低，成为我省推动社区物业服务发展，增强老百姓获得感，必须补上的一块“短板”。

为此，住建厅负责人在会上明确回应，住建厅下一步将建立信用评价体系促进扶优扶强。针对我省物业行业品牌企业较少、服务质量不高等问题，住建厅已从2015年开始实施物业企业信用评价，重点培育一批诚信良好、市场竞争力强、业主满意度高、管理服务规范的品牌物业企业，发挥示范带动作用。

为了推动物业服务标准化，促进行业规范化发展，住建厅针对当前物业服务收费和服务不对称问题，正在加快推动物业管理行业协会制定物业服务标准和收费清单。

省政府法制办表示，《条例（修订草案）》将放开非保障性住房物业服务价格，对商品房的物业服务收费，实行市场调节价。加强物业服务企业信用管理，明确物业服务企业告知义务；在规范物业服务企业的停车管理、安防管理、防控违规装修违建等方面具体要求；在建立物业服务示范项目和优质优价制度，鼓励物业服务企业加入物业管理行业协会等方面作了相应规定。

专题协商会发言摘登

各方重视 深入调研 提高社区物业管理规范化水平

省政协副主席陈义兴代表专题调研组发言

省政协把推动我省社区物业管理规范化作为常委会专题协商议题，得到省委、省政府的重视和支持，尤权书记听取并批准了协商课题有关情况的意见，并专门来到专题协商现场共同参与协商，于伟国省长、洪捷序副省长对课题作出批示。张昌平主席多次主持召开会议研究相关工作。省政协专题调研组深入省内7个设区市开展调研，并赴广东、海南学习考察，先后召开会议36场，考察社区和物业企业29个，并在报告成形后召开研讨会征求各方面意见。

近年来，我省把加强物业管理，优化人民群众居住环境作为一项惠民工程来抓，取得了良好成效。但与兄弟省市相比，还存在基层组织作用没有充分发挥、信息化程度较低、企业整体实力不强等3个比较明显的短板。调研组一致认为，我省社区物业管理还存在五个方面的困难和问题：一是物业企业与业主之间矛盾比较突出。二是物业企业管理专业化水平偏低。三是政府监管能力有待提高。四是业主委员会履职缺失。五是物业管理工作中的电梯使用维护不当、消防设施维护保养缺失、物业费调价机制不够完善、专项维修资金使用率偏低等问题。

针对我省物业管理存在的短板和问题，调研组建议：深入贯彻中共中央、国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，积极探索实践提高社区物业管理水平；建立信息化平台，加快智慧社区建设；加大政策支持，助推企业转型升级；加强行业自律，提高行业服务水平；部门齐抓共管，促进行业健康发展；健全法律法规，推动行业依法管理。

切实采取有效措施 破解物业管理难题

省政协委员施忠旗代表省工商联发言

当前，物业管理中的矛盾和问题比较多，有的工作不加强，物业管理水平就难以提高，群众的满意度就上不去。为此建议：

加强领导，发挥基层组织重要作用。县（区）党委、政府要高度重视，切实把物业管理作为一项重要民生工程，摆上日程，建立主管部门行业指导，属地街（镇）、社区具体负责，各部门协同配合的物业管理工作机制。街道党委、政府和社区党组织、居委会要切实发挥作用。加强宣传深入宣传《物权法》《物业管理条例》等法律法规知识，提高民众对相关法律法规知识的知晓率和对物业管理工作的认同度。

采取措施，解决物业管理中的迫切问题。着力解决小区电梯故障频发问题；积极消除消防隐患；加大住宅专项维修资金筹集力度；完善物业费调价机制，建立行业协会主导的物业企业等级评定、服务标准和服务质量第三方评估机制。

关于加强老旧住宅小区物业管理的建议

省政协常委马祥庆代表省九三学社发言

上世纪八九十年代以前建设的老旧小区相对比较分散，设施设备也比较破旧，环境质量较差，为了改善老旧小区的环境品质，加强老旧住宅小区物业管理工作，提出以下建议：

科学合理划分物业管理区域。将未纳入物业管理区域的房屋一并列入临近物业管理小区，便于物业公司入驻接管。实行地方政府统筹，开展物业管理区域“物业改造行动”。

鼓励物业公司入驻老旧小区，建立财政优惠政策，根据各地实际需求和财政情况，实行三年财政补贴政策，按小区建筑面积，提供适当资金补贴。

切实合理解决物业费拖欠问题。加大力度开展物业费清欠工作，各级法院对物业欠费案件的办理工作由民庭和执行庭进行配合催收。

建立老旧小区物业齐抓共管机制。实行物业服务属地管理，同时将物业服务监管工作统一纳入年度绩效考核重要内容。

创新智慧社区建设模式 促进物业管理转型升级

省政协常委赖应辉代表省农工党发言

近年来，随着“互联网+”与智能科技的结合，物业管理正向智慧社区转变提升。但我省智慧社区建设仍存在着一些亟待解决的突出问题，为此建议：

加大政策扶持和财政投入力度。由政府出资、行业牵头、结合商业自营解决筹资难题，补齐物业信息化建设这块短板。

充分整合现有数字资源。将公安或交管部门的摄像头资源对接进社区智能平台以及物业智能化平台，并推广应用实现全覆盖。

制定智能化强制性标准。将原有的智能化系统设计和施工的“推荐性标准”上升为“强制性标准”。

打通物业管理终端平台。由住建厅牵头，民政厅配合，深入打造社区信息管理平台和公共数据中心。

引导企业树立安全意识。有关部门应定期公布智能化建筑相关硬件设备的红黑榜，引导物业服务企业采购符合大数据安全规范的设备，指导其建立相关数据安全管理制度。

进一步加强物业调处纠纷工作机制的建议

省政协委员王宁新代表省民建发言

近年来，我省小区物业纠纷日渐增多，已成为影响住宅小区和谐安定和居民幸福安康的社会问题之一。为此建议 ：

进一步扩大物业纠纷人民调解组织覆盖面，形成多元化解机制。由司法、住建等部门牵头开展调研，尽快制定出台我省关于推进物业纠纷人民调解工作的实施意见，科学指导各地尽快建立健全物业纠纷人民调解组织网络，逐步构建县、乡、居三级物业纠纷人民调解组织网络。同时，加大公权力救济和行政执法力度。

进一步强化物业纠纷人民调解工作保障。各级党委、政府应重视和支持物业纠纷人民调解工作，以化解物业管理矛盾纠纷，维护社会稳定为根本出发点全面开展物业管理纠纷人民调解工作，建立物业纠纷人民调解经费保障长效机制。

进一步提高物业纠纷人民调解员队伍素质。各级相关部门要选聘具有物业相关专业背景知识的人员以及专家学者、法律服务工作者等为专职调解员，并建立常态化教育培训机制。

关于扶持培育标杆物业企业的建议

省政协常委 林荣滨

我省尚欠缺大型龙头物业企业，建议：政府应设立或指定专门部门（工作小组），负责对物业管理行业市场发展状况开展调研，设立物业管理行业发展专项投资基金，出台政府后勤管理服务社会化专项管理办法，鼓励和推动省属、市属等企业进行物业管理企业混合制改革，对已挂牌新三板或有条件上市或已走资本市场的物业企业、重点企业进行对口指导与扶持。

香港物业管理的经验

省政协常委 叶建明

香港物业管理的经验，可以从法律法规保障、政府与民间不同层次的监管等方面来观察。

法律法规健全，香港订有60多条法律法规规范和依法管理物业，涵盖各个不同范畴。设立准入制度，建立物业管理公司及从业员的发牌制度。政府成立专门负责发牌、监管的法定机构——物业管理业监管局。民间协会发挥参谋和监督职能，力量强大。

加大力度推进老旧住宅小区长效管理工作

福州市鼓楼区住房保障和房产管理局局长 黄勉

针对老旧住宅小区整治和长效管理工作中存在的问题，建议：

政府投入保兜底，市场运行管长效，实现长效管理深入覆盖和政府资金有序退出相结合；完善长效管理监管考评机制，引入第三方监管机构进行常态化考评；软件硬件建设兼顾，实现老旧小区整治和长效管理紧密衔接；政府引导，社区共治，实现小区管理大众参与。

关于解决物业费缴交难问题的建议

省政协委员 詹祖仁

我省新修订的物业法规应着重考虑在法规层面上确保业主大会制度的落实，依法定程序召开业主大会，产生业主委员会，决定小区重大事项、招聘和解除物业等等。明确地方政府和住建部门对物业所应履行的监管职责，包括对物业资质、物业招聘、业主委员会产生及业主委员会、居委会依法履职情况等方面的监管，及时解决物业的问题，改善物业与业主的关系。

发挥基层组织作用提升社区居民幸福指数

福州市鼓楼区东街街道军门社区党委书记 林丹

老旧小区在住宅区改造及社区物业管理工作方面，有许多需要研究和解决的问题。建议：

将新旧小区在引进专业化物业公司、环境卫生检查、效能检查等方面区分对待。社区可以从实际出发，实行物业公司管理、业主自管、社区管理三种模式相结合；由社区牵头对物业费收取进行多方协商，制定居民可以接受的标准。

建议设置“空间红线”加大违章搭建查处力度

省政协常委 徐平东

建议借鉴土地红线的做法，明确房屋等建筑物的“空间红线”。即对房屋等建筑物的外墙、外地面、屋顶等，通过使用电子成像、形成数据备份等技术手段，设置“空间红线”，所有突破“空间红线”的搭建等均认定为违章搭建。具体包括：推动“空间红线”立法步伐，建立“空间红线”档案，加强公共物权宣传力度。

加强社区物业管理中的安全措施

福建永安物业管理有限公司董事长 林常青

每个城市应对所有消防设施和电梯系统建立一套实时监控的物联网技术管理平台，所有高校和职业学校要把消防安全管理、电梯安全使用管理、火灾自救与逃生等相关专业知识作为学生的必修课程，高层楼宇的消防系统应与电梯一样要交给专业维保公司进行强制性年度维保，建立建筑物火灾与电梯伤亡人员伤亡责任险，每座城市都要配备高层楼宇消防灭火的车辆器材和专业人员。

发挥基层组织在物业管理中的重要作用

省政协委员 刘登健

发挥基层组织在物业管理中的重要作用，建议：

社区组织责、权、利“三位一体”要到位，责任落实要到位；权力下放要到位，政府要考虑将物业管理有关各行政部门的管理权，以行政授权的方式，委托社区组织统一行使；利益补偿要到位，可以考虑建立“和谐社区共建基金”。社区监督要与服务相匹配，充分发挥社区组织的监督作用；积极培养社区的服务意识，社区要引导业主组织成立业主委员会。

借助物联网技术 助力智慧社区升级

省政协委员 高金兴

在全省智慧社区建设过程中，建议采取“政府主导、多方参与、居民受益”的模式进行规模推进。首先，由政府主管部门制定具体智慧社区的技术标准，并对公共安全基础设施进行必要投入，如消防栓监控等，搭建智慧社区的基础平台。其次，在社区服务的提供方式上，采用服务购买的方式，将智慧社区的各项应用标准化，供物业企业及社区居民按需购买。

关于修订物业管理《条例》的建议

省政协委员 许永东

建立网格化调解格局，充分利用调解机制，包括物委会、居委会、法律志愿者的力量把物业纠纷矛盾消灭在萌芽状态。由物业协会、消委会或者政府部门牵头建立第三方长效评价机制。建立微信、网络等电子信息平台，来召开业主大会进行表决、公布物业服务信息。采用“双轨制”给予业主委员会法律地位，并应配套相应的监管制度。

有效监管 推进社区物业规范化发展

福州市仓山区住房保障和房产管理局局长 陈志奇

推动社区物业管理进一步规范化，存在业委会成立难和运作难的问题，目前成立的业委会并非百分百代表业主利益，有的甚至利用小区公共配套设施谋私利，由于缺乏相应的监管部门，易引发种种乱象，为此建议：修改我省物业管理条例过程中明确业委会的主管部门；增加物业管理相关政府部门的编制，从人力资源上保障政府管理能力。

发挥行业协会作用 促进物业服务行业健康发展

省物业管理协会副会长 周建新

行业协会对于规范行业经营行为，推动行业健康发展，有着积极促进作用。为此建议：由政府部门以政府购买服务形式委托行业协会搭建全行业企业及职业经理人从业信用体系平台，定期采集信息对外发布，实现行业优胜劣汰，扶持一批规范化企业壮大。加强行业从业人员培训，授予各级行业协会对物业从业相关证件的培训资质，然后由行政部门给予考核，政府部门参照有关标准给予参训人员适当补贴。