福建房企可申改土地用途 开发商倾向“商改住”

东南网6月13日讯（海峡都市报记者 邱也栩) 为了楼市去库存，我省再出新规。这两日，一份省国土资源厅、省住建厅联合下发的文件在网上流传。文件指出：现实库存去化期限超过24个月的市、县，未取得预售许可项目，符合相关规划要求，房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更，重新确定相应的土地价款。昨日，该文件得到相关部门的证实。业界认为，此举对后续楼市将有积极影响。背景：商业办公用房摸底 有市县库存供过于求

记者了解到，该文件最早是国土资源部和住房城乡建设部两部委于3月25日联合下发，名为《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下简称《通知》)。此后在5月15日，由省国土厅、省住建厅细化提出贯彻意见，转发给各市、县。

贯彻意见指出，各市、县住房城乡建设主管部门要摸清本辖区商品房库存情况，原则上，按本市、县近三年商品住房月平均销售量计算，截至2015年6月底，商品住房现实库存去化期限超过24个月的市、县，应明显减少商品住房用地供应数量;商品住房现实库存去化期限超过36个月的市、县，应明显减少直至暂停出让商品住房用地。商业办公用房库存供过于求的市、县，要调整供地结构、优化布局，直至暂停供应商业办公用房用地。

此外，有建立实施项目建设履约保证金或项目用地开发利用履约保证金制度的市、县(区)，自2015年6月1日起，新出让房地产用地，可不向房地产企业收取履约保证金。

亮点：合条件的房地产企业 可改户型、改用途、改规划

而此次新政，最受业界关注的是：符合条件的房地产企业，可以申请更改规划、更改土地用途，更改户型。

根据贯彻意见，各市、县(区)要根据本地房地产市场实际情况，允许房地产企业适应市场变化，按以下不同情况，作出住房套型结构调整或房地产项目转型。对于未取得预售许可证的商品住房项目及项目中单栋楼房，在不改变用地性质和容积率的前提下，允许房地产开发企业调整住房套型结构，以适应市场需求。

同时，对于未取得预售许可证的整体或部分房地产项目，所在市、县现实库存去化期限超过24个月的(按住房和非住房现实库存分别计算去化期限)，在符合相关规划要求的情况下，允许房地产企业进行项目整体或部分转型;房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更，用于其他产业项目或用于符合市场需求项目用途的开发建设，重新依法依规办理相关规划、用地手续，重新评估确定相应的土地价款。

影响：商业地产转型 节约社会资源

那么，新政会对市场产生怎样的影响呢?多位业界人士表示，新政对于目前的楼市将有积极的作用，不少受困于商业用地的开发商，或倾向于“商改住”。

前几年，楼市一路上涨，楼市出台调控政策，限购限贷，这反而让未受调整政策波及的商业地产火了一段，商业用地也成了开发商的香馍馍，一时间，土地市场商业用地频频出让。但是，随着楼市疲软，前几年商业用地集中出让的“问题”也出现了，商业地产库存压力增大。

“商业地产饱和是此前限购限贷的产物，如今限购取消，限贷也有所放宽，像SOHO这样商业产品竞争力就减弱了。”业内人士林先生分析，政府也并不希望商业地产饱和留下的风险让社会来背，无论是建成以后卖不出去，还是卖出后经营不起来，对社会资源都是一种浪费。

担忧：开发商卖房更灵活 但操作有难度

“福州的商业地产已经非常饱和，允许房地产企业进行项目转型，对市场是个大利好。”CRIC克而瑞福州高级分析师黄彬说，目前福州商办用地的库存超过400万㎡，据测算去化周期高达8年。而如果规划可以更改，这些商办用地或变更为刚需的住宅产品，可帮助开发商消化掉一部分库存。

“很简单，商业卖不动，合规，可改住宅，如果住宅不好卖，允许改户型。”采访中，多位业界人士表示，土地用途规划根据当地实际情况，允许调整，根据市场实际需要调整，这增加了市场的主动性和灵活性，后续楼市上市产品可更符合市场需求。

不过，有人提出，地产项目要实现转型，操作起来有难度。首先，要满足未取得预售许可证、所在地库存去化期限超过24个月、符合相关规划等要求;其次，转型要经历专家论证、公示(或听证)等规划修改程序，还得经历城乡规划、国土资源等部门的审批，才能重新评估土地出让价款，新的出让价款依照新的用地指标和当时的土地价格综合评估来补差价，而这些程序一年都未必走得完，还需要有关部门出台详细的规定。

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未取得预售许可证房产项目可转型

需满足一定条件 业界认为：商业地产若能转型，对去化很有益

□东南快报记者黄弘妍

今后，未取得预售许可证的房地产项目，若满足一定的条件，可以申请进行项目的整体或部分转型，用于其他产业项目或用于符合市场需求项目用途的开发建设，但土地价款也将重新确定。

昨日，东南快报记者获悉，省国土资源厅、省住房和城乡建设厅联合转发国土资源部、住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），其中对土地供应结构和总量进行了适当调整，也表示允许住房套型结构调整或房地产项目转型。

符合条件的房产项目可申请土地用途变更

《通知》中提到，对于未取得预售许可证的商品住房项目及项目中单栋楼房，在不改变用地性质和容积率的前提下，允许房地产开发企业调整住房套型结构，以适应市场需求。

而对于未取得预售许可证的整体或部分房地产项目，所在市、县现实库存去化期限超过24个月的（按住房和非住房现实库存分别计算去化期限），在符合相关规划要求的情况下，允许房地产企业进行项目整体或部分转型；房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更，用于其他产业项目或用于符合市场需求项目用途的开发建设，重新依法依规办理相关规划、用地手续，重新确定相应的土地价款。

而自今年6月1日起，新出让房地产用地，可不向房地产企业收取履约保证金。由于规划调整等政府原因导致房地产项目无法完全按土地出让公告及出让合同规定条件开发建设的，房地产开发企业可以提出申请，经审核同意后退还履约保证金。

而在土地供应结构和总量方面，《通知》中表示将进行适当调整。原则上，按本市、县近三年商品住房月平均销售量计算，截至今年6月底，商品住房现实库存去化期限超过24个月的市、县，应明显减少商品住房用地供应数量；商品住房现实库存去化期限超过36个月的市、县，应明显减少直至暂停出让商品住房用地。

此外，商业办公用房库存供过于求的市、县，要调整供地结构、优化布局，直至暂停供应商业办公用房用地。

业界认为商业地产若能转型对去化很有益

“福州的商业地产已经处于非常饱和的状态，允许房地产企业进行项目转型，对市场会是个大利好。”CRIC克而瑞福州高级分析师黄彬告诉东南快报记者，目前的福州市场上，商办用地的库存超过400万㎡，而他们测算得出，这些库存量的去化周期高达8年。也就是说，从去化期限的要求来看，福州符合商业地产向其他产业项目转型的条件。“若符合条件的项目能够转型则更符合市场需求，对去化会有很大帮助。”

黄彬还表示，福州的住宅地产的库存去化期限大约在13-14个月，尚处于安全线的附近。“其实住宅地产还是比较有需求的，只是房地产市场的整体低迷，导致看起来销售放缓。”他介绍，福州的住宅市场仍是“刚需为主，改善为辅”的节奏。“这两年住宅用地的出让少，尤其是优质地块就更为稀缺，一旦推出还是会引起市场的哄抢。”

福州大学房地产研究所所长王阿忠也解析说，未取得预售许可证的商品房项目可以调整住房套型结构，就能够更好地贴近市场的需求。“比如现在有些房源的户型不符合当下市场的需求，销售滞缓，若能够调整套型结构成主流户型，就更有益于销售。”

此外，对于《通知》中允许今年6月1日起新出让房地产用地，可不向房地产企业收取履约保证金的措施，他认为，不收取履约保证金对于开发商来说能够大大缓解资金压力，同时也希望在不占用开发商资金的情况下，也能刺激他们的拿地热情。“而且，开发商对市场的判断难免也会有失误，这样的举措等于允许开发商对失误进行适当补救。”他补充表示。